租赁合同司法解释(最高院房屋租赁合同纠纷司法解释)

租赁合同无效的司法解释

2009年7月30日，最高人民法院发布了《关于审理城市房屋租赁合同纠纷的具体适用法律若干问题的解释》，自2009年9月1日起生效。解释第2条：“出租人没有与承租人签订没有获得建设项目规划许可证或未按照建设项目规划许可证的规定建造房屋的租赁合同。” ）从法律依据，判例和实际情况来看，该规定值得商de。首先，没有建设项目计划许可证并不意味着非法建设立法者的逻辑可能是：建设项目计划许可证是建设行为是否合法的基础；没有建设工程规划许可证或者不符合建设工程规划许可证的要求。非法建筑物没有所有权，其租金收入的公民权利不受保护。从主要前提到次要前提，这种推理都是错误的，其结论自然是错误的。中国现行的建设项目规划许可制度是根据1990年4月1日生效的《城市规划法》建立的。今天，我们正在使用的建筑物（1990年4月1日之前建造）可以说是无处不在。根据法律不追溯的原则，没有理由使用1990年实施的建设项目计划许可制度来规范以前建造的房屋。此外，在过去的30年中，随着城市化的快速发展，城市规划区域也迅速扩大。原始土地用途不是住宅或商业用途，而建筑用途不是住宅或商业用途。它已根据城市发展的需要而发生了变化。即使获得了建设项目规划许可证，今天它仍不符合当时的规划要求。例如，当时计划中的工业区深圳现在位于城市中心。它已被更改为餐饮，商业，金融，办公和其他用途。这些工厂的功能已更改，并且程序没有更改。可以将其视为违法建筑吗？其次，即使对于非法建筑物，也不能否认，城乡规划法的所有权没有做出诸如“非法建筑物没有所有权”之类的强制性规定，《物权法》也没有规定违反行政许可的建筑物没有所有权。 ，其他法律和行政法规没有这样的规定。鉴于房屋所有权是一项极为重要的公民权利，除非法律有明确规定，否则任何组织或个人都无权取消这项权利。因此，违反行政许可的建筑物没有所有权，
由于不能否认这些房屋的所有权，限制其租金收入权的原因是什么？因此出现了第三个问题：从物权法的角度来看，限制所有者的所有权并不是对所有权的限制。作为基本公民权利的所有权只能受法律限制。 《城乡规划法》关于建设项目规划许可证的规定实质上是行政许可。违反本行政许可，即使有消除或限制所有权的严重后果，也只能由法律规定。限制房主租金收入权的司法解释，不仅在物权法和合同法中没有依据，而且还违反了立法法的原则。四，违反合同法基本原则合同法的目的是促进交易，保护交易秩序的稳定性，尊重交易双方的真实意图，并最大程度地减少公共权力对交易的干扰。尽管《合同法》第52条规定，违反法律和行政法规强制性规定的合同无效，但《合同法》解释2的第14条在此阐明了“强制性规定”，即“效力”“强制性规定”。也就是说，只有在违反强制性和有效的法律规定的情况下，合同才是无效的。 《民法通则》第一百五十三条规定：“违反法律，行政法规的强制性规定的民事法律行为是无效的，但强制性规定不会导致民事法律行为无效。”它还指出，只要“强制性规定不会使民法行为无效”，该民法仍然有效。从民法通则，合同法和合同法解释的总原则来看，无论如何，由于《城乡规划法》对建设项目规划许可证的强制性规定是无效的，因此是无效的，具有使民事诉讼无效的法律效力。最高法院的司法解释当然不应超出法律范围。因此，不能从合同法的角度建立“无证租赁合同无效”的规定。第五，变相增加了租赁行政许可所有房地产租赁的收入，这本来是所有者的自然权利，但是，根据《司法解释》第2条租赁合同有效期的先决条件是由计划管理部门签发的。建设项目计划许可证相当于为古代民用房屋租赁行为增加了行政许可。房屋租赁已有数千年的历史，在所有朝代都没有行政管理。
这是对法律制度的改进还是消退值得考虑。第六，严重偏离现实。从深圳的角度来看，除了工业区功能的变化外，还存在城市中乡村的问题。全市2000个村庄不属于建设管理范围，不可能取得建设工程规划许可证。城镇村庄的住房至少占深圳存量住房的一半以上。正是这部分住房发挥了保障性住房应有的作用，解决了超过一千万深圳中低收入居民的定居问题。如果没有建设项目规划许可，这些房屋就是非法建筑物，所有权和收益权不受保护。这些原住民的财产不仅一无所有，而且在城市村庄租用的超过一千万深圳居民也将流离失所，这是无法想象的情况。笔者认为，城市村的现象在所有发展迅速的城市中都存在。如果您检查任何城市，您都可以知道使用行政许可来确定这些租赁合同的有效性严重偏离了现实并且根本不可行。第七，从最近最高法院的判例中可以看出合同的效力。深圳南山的房屋转让合同发生争议。该房屋建于1980年代分配的土地上，最初以国有企业的名义注册，后来流入市场。没有完成土地使用变更程序，争端期间土地使用权期满，房地产管理法和深圳特别行政区条例明确禁止转让。深圳市中级人民法院和广东省高级人民法院四次将房屋转让纠纷视为无效。 3。合同未生效，但最高法院裁定该合同有效（【2017】第87号最高法律）。该判决明确区分财产权和债权人，并坚持只要合同不违反法律和行政法规的强制性和有效规定，合同即有效的原则。阐明了行政责任与民事合同履行之间复杂的法律关系，并贯彻执行了民法逻辑。按照轻量轻的原则，这种销售合同是有效的，那么没有建设项目规划许可证的房屋租赁合同怎么会无效呢？第八，取消“无证租赁合同无效”的规定迫在眉睫。这项规定是如此不合理和不合理。没有法律依据。它是怎么出来的？我冒昧地推测这可能是最高法院对有关行政机关的调解的结果。谁会从增强民政交易中行政许可的有效性中受益？它既不是出租人也不是承租人，而是签发许可证的行政机构。
它们都是由此产生的。中国行政机关在各级立法中拥有最大的发言权。不用说，政府法规和行政法规是司法解释。如果行政机关坚持或反对，最高法院将不得不购买该帐户。例如，最高法院对建筑合同纠纷的司法解释，第21条规定，如果当事方对项目价格提出异议，则以备案合同为基础进行结算。这显然违反了合同法，也违反了当事方的真正含义，但据我了解，最高法院想改变这种情况，但主管行政机构不同意，它需要维持其自身管理的权威。 “无证租赁合同无效”的规定极为有害。首先，它根本无法实现。我们不能想象深圳有超过一千万人的住房租赁合同是无效的。日营业额超过王府井的深圳华强北的租赁合同无效。第二个是留出巨大的电力寻租空间。官员们鼓励企业重建城市中的村庄，另一方面，他们握着尚方的剑，尚方的合同无效。这是不公平规则赋予他的迫害的合法权利。第三是引起无数纠纷。一旦原本安全无害的租约两方发生变化，总是会有一方声称合同无效以寻求非法利益，而缔约方则不幸。