北京长租公寓品牌(上海长租公寓品牌前10)

北京比较好的长租公寓

微信链接：文字：2017年被称为租赁住房的元年，政策红利吸引了各行各业的参与者，催生了租赁市场的金融创新。在资产证券化领域，2017年还出现了多种具有不同型号的长期公寓资产证券化产品。随着对长期公寓资产证券化的探索逐渐成熟，2018年将迎来更多的长期公寓资产证券化产品。作者结合了现有的长期租赁公寓ABS案例和模型，以及ABS项目的法律实践经验，分析了长期租赁公寓ABS的法律问题。 1。长期租赁公寓ABS的政策背景和批准状况自2015年以来同时实行购房住房制度，2017年住宅租赁市场的利好政策消息层出不穷。通过培养住房租赁企业和扩大规模来增加政策红利。租赁住房的供应，住房租赁消费的鼓励，土地政策支持和金融政策支持吸引了多元化市场参与者的参与。住房和城乡建设部等九个部委于2017年发布了《关于加快发展净流入大中城市住房租赁市场的通知》（建房【2017】 153号）。明确指出，“加大对住房租赁企业的金融支持，拓宽直接融资渠道，支持发行公司债券，公司债券，非金融公司债务融资工具以及其他公司信用债券和资产支持证券，特别是为了发展住房租赁企业。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持和促进发展“房地产投资信托基金（REITs）”，“支持金融机构创新住房租赁项目的金融产品和服务”，政策红利催生了金融创新在融资市场方面，特别是在租赁市场方面资产证券化的概念，其中房地产投资信托基金被多次强调。受上述政策影响，自2017年以来，长期租赁公寓ABS产品从无到有发展，该模式已从相对简单的租赁收入权ABS扩展到更复杂的REIT。截至本文发稿时，已批准的长期公寓资产证券化产品如下（不完全统计）：根据非权威统计和预测，到2020年，长期公寓市场的潜在营业收入将达到近2200亿元，总体净利润在250亿元左右，市场需求大。目前，长期出租公寓的供应短缺。受市场和政策的驱动，长期租赁公寓公司的融资需求将在2018年相应增加，对ABS产品的需求也将更大。
截至本文发稿时，交易所在2018年新增了3种长期租赁ABS产品，包括《中信证券-阳光城长期公寓系列资产支持专项计划》，《中山证券-东兴企业融资》 -Langshi Apartment“长期公寓第一阶段资产支持特别计划”和“世茂华能开源住房租赁信托受益资产支持证券”，可以预见的是，长期公寓ABS产品将会越来越多。二，长期租赁公寓资产担保证券的主要模式根据物业是否为自有资产，长期租赁公寓的经营模式主要分为轻资产模型和重资产模型：轻资产模型模式意味着经营者不持有财产，而是通过长期租赁或委托管理的方式。集中购房的方式，通过转租（包括转租）获得租金差价。物业升级后租房），和/或通过出口品牌获得管理补偿，提供租金管理和物业管理服务；重资产模式是指经营者通过自建，购置等方式获得和持有房屋并出租的方式，主要是通过收取租金的方式获得收益。由于资产证券化基于基础资产产生的未来现金流量作为支付支持，因此通过信用增强的结构设计，在此基础上发行了资产支持证券。对于长期出租公寓，无论采用哪种经营方式，从理论上讲，只要未来租金收入稳定，就有可能发行长期出租公寓ABS产品，但根据不同的经营模式，适用于发行的ABS产品的类型会有所不同。不同。根据上述统计，市场上长期出租公寓的ABS模型主要分为三种模式：可以在轻资产模型中使用的租金收益权ABS模型，可以在轻资产模型中使用的CMBS模型。在重资产模型和REITs模型中。 1。租金收入权获取和惠益分享模型基于《证券公司资产证券化业务管理规定和基金管理公司补贴规定》。基本资产符合法律法规，所有权明确。它可以产生独立的，可预测的现金流量，并且可以指定。财产权或财产。在轻资产模式下运营的长期公寓公司的ABS产品租赁期相对较短，通常约为一年。对于ABS产品，由于成本和融资条件的限制，一般产品的使用寿命更长。应收债务租金产生的未来现金流量不满足上述“可预见现金流量”的要求，不能直接用作基础资产。因此，作为原始股权所有人的过渡出资者将建立基金信托以获得信托受益权。
创建“可产生独立和可预测现金流量的可指定财产权或财产”以解决租金收入不能直接用作基本资产的问题。信托成立后，将信托贷款发放给长期公寓公司，并将长期公寓公司的应收租金用作偿还信托贷款的基础资产。租金收入权ABS将根据上述安排设计交易结构。基本资产是信托受益权，基础资产是应收租金索赔或分期贷款索赔。 2。在CMBS模型中的自有物业的重资产模型下，长期租赁公寓公司可以使用其持有的财产的价值通过CMBS或REITs模型发行ABS产品。 CMBS是指商业房地产抵押支持证券。与租金收入权ABS相似，建立了一个信托计划，并生成了信托收益权作为基础资产。与出租收益权ABS不同，CMBS模式下的长期出租公寓企业持有该物业，并将其抵押到信托计划中。 CMBS的代表性案例是“招商创融-招商蛇口长期公寓第一期专项资产支持计划”。具体交易结构如下：3。类似于房地产投资信托的房地产投资信托将建立特殊的资产支持计划，并从合格的投资者，嵌套资金和其他灵活方式中直接或间接投资房地产资产（间接持有）筹集资金，并可以选择创新的资产操作工具，以通过A / REIT公开发行来为将来的ABS投资者退出和更轻型的资产转型提供帮助。 REITs类的最新代表案例是“中联前海开源乡村花园出租房屋第一资产支持专项计划”。新贷款规定出台后，交易结构具有特殊的参考意义。详细信息如下：所有公寓公司都拥有物业。 REITs模型和CMBS模型之间的核心区别在于，在REITs模型下，财产需要转移到间接支持财产的资产支持特别计划中。为了实现财产转移，项目公司，租赁财产和SPV公司的资产重组过程涉及许多重组交易安排。这些重组安排不会反映在ABS计划文件中，但将像REITs一样难以操作。而且由于CMSB模型不需要财产转移，因此没有资产重组的税负和成本负担，结构相对简单，但缺点是融资规模只能达到财产评估的一定比例价值，通常低于房地产投资信托基金的融资规模。
ABS项目律师必须影响ABS基础资产的真实性，合法性，所有权和负担，基本资产转让的法律和有效行为，风险隔离的有效性以及可能影响ABS投资的信用增强安排的法律有效性发布法律意见在重大利益问题上。因此，在长期租赁公寓ABS项目的实际运行中，为了发表法律意见，应检查并注意基础资产，交易结构，信用增级措施和风险防范措施的法律效力。根据项目的实际经验和最新的法规发展情况，长期租赁公寓ABS的主要法律问题如下：1。尽职调查的核心问题基于“资产证券化信息披露指南”证券公司和基金管理公司补贴业务”“管理人或其他信息披露义务人应根据本基本法第九条的规定，根据不同基本资产类别的特征和渗透原理，披露有关基础资产的信息。准则”。最终，它需要渗透基础资产。无论采用哪种ABS模式的长期租赁公寓，都将从营业收入（例如租赁物业的租金收入）产生的现金流量用作付款的来源。所有调整的核心应围绕租赁财产的所有权以及权利的负担和租赁合同的有效性。检查相关情况。据报道，新派公寓最近有消息称，其经营的新国展店在签订长期租赁合同之前已抵押该物业。在行动期间，财产被法院查封并被强制执行，导致拥有人变更。由于新所有者和新公寓未能就租金等达成协议，因此新所有者关闭了新公寓经营的财产的水和电源，严重影响了新公寓的正常运营。 《合同法》第二百二十九条规定：“如果租赁财产在租赁期内发生变化，则不影响租赁合同的效力”；最高人民法院《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》的意见》（试行）》第一百一十九条：对于私人房屋，在租赁期内，如果该房屋的产权由于出售，赠与或继承而转让房屋，原始合同将继续对承租人和新所有者有效，但是，上述“不打破租约的购买”的核心是租约是第一名，根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷的法律适用若干问题的解释》第二十条：如果租赁房屋的所有权在在租赁期内，承租人要求承让人继续履行原始租赁合同，法院应予以支持。
由于抵押权人实现抵押权，所有权发生了变化； （二）房屋出租前，已经依法由人民法院查封。根据有关新学校的公开信息，抵押是第一位的，而租约是最后的。因此，根据《担保法》和上述司法解释，如果房屋在出租前已被密封，在拍卖后，新所有者有权终止原始租赁合同。通过上述情况，在经营以轻资产模式运营的长期出租公寓公司时，应注意调查待租赁财产的所有权，并确定没有抵押或没收抵押等权利限制。要租的房子。另一方面，当长期租赁公寓的资产负债表被完全调整时，尤其是当资产轻型模型的租金收入权被完全调整时，由于该物业不是自有财产，因此应着重于是否租赁财产的所有权是明确的，是否存在诸如抵押负担或潜在纠纷之类的权利，是否存在无效租赁合同的法律风险。通常，为了确认上述情况，您将需要提供所有租赁财产和土地所有权证书的正本，租赁合同，并访问房屋委员会以检查权利和负担。 2。新的贷款佣金法规对交易结构的影响在以前类似REITs的交易结构中，一个核心链接是，尽管私募股权基金持有SPV或项目公司股权，但SPV或项目公司的委托贷款是由于： （1）建立稳定的现金流。由于依靠SPV或项目公司的股权利润分配获得的未来现金流量是无法预测的，因此委托贷款索偿的构建已经达到了获得稳定现金流量的目的。 （2）为减轻税收负担，委托贷款形成的债务利息可以分类为：从应纳税所得额中扣除财务费用，以减少企业应缴纳的所得税。因此，上述“股票+债务”结构在房地产投资信托中起着重要作用。但是，今年1月发布的新的佣金贷款规定对上述``股份+债券’’结构产生了巨大影响：2018年1月6日，中国银行业监督管理委员会发布了《商业银行委托贷款管理办法》，其中对信托资金的来源施加了新的限制，类似房地产投资信托的产品受到了重大影响。私募股权基金很难通过银行佣金向项目公司或SPV发行贷款，并且需要其他渠道。 2018年1月12日，基金行业协会更新了《关于私募股权投资基金备案的说明》。私募股权基金的投资不应是借贷活动。
因此，私募股权基金将无法参与房地产投资信托基金。根据上述新规定，类似REITs的交易结构不能再通过私募股权基金向项目公司或SPV发行委托贷款或股东贷款，这对原始的类似REITs的主流主流交易结构产生了影响，例如“新公寓”。股权型住房支持资产支持“专项计划”，“徐汇龙头长租公寓资产支持专项计划” 3。信贷增加措施长期出租公寓ABS产品使用的主要信贷增加措施部分是计划文件中披露的内容如下：鉴于上述影响，2018年1月24日，基金协会资产证券化专业委员会召开房地产投资信托类业务研讨会，会议明确指出，民间投资基金是一种参与房地产投资信托基金的可行投资工具，并提出了针对私募股权投资人注册的流程优化和联系安排设立房地产投资信托基金，并在交易所备案和上市资产证券化产品；在私募股权基金的投资端，私募股权基金可以综合利用股本，夹层，可转换债券，满足资本弱化限制的股东贷款以及其他投资于被投资公司以形成股本的工具。符合要求的私募基金产品可以正常备案。据此，可以提交以股东贷款形式向项目公司提供贷款的私募股权基金。类似房地产投资信托基金的产品仍可以选择私募股权基金，但是在建立“股票+债务”结构时，债务使用股东借贷。今年2月批准的碧桂园房地产投资信托（REIT）使用这种方法。轻资产模型和CMBS模型通常使用信任方案作为SPV，新的委托贷款规则对其影响不大。综上所述，资产收益模型的租金收入权ABS的信用增强措施具有外部第三方担保。原因是基于资产的模型的长期出租公寓资产支持证券不能提供财产抵押，因为长期出租公寓公司不拥有该物业，并且主要信用相对较弱，因此必须依靠第三方担保公司提供担保，以确保资产支持证券获得可观的评级，这增加了发行特殊计划的成本。重资产模型的长租公寓资产支持证券以基础房地产资产为抵押，房地产投资信托基金甚至间接持有项目公司的股权。这些发行人的信誉也很高，无需使用第三方担保公司提供担保。因此，对于轻资产模式的长租公寓ABS，发行ABS的关键在于需要获得更高的外部信贷增长。除了要支付的额外费用外，还伴有高要求的反担保措施。如果股东背景薄弱
实施获取和惠益分享的难度将会增加。对于具有重型资产模型的长期公寓ABS，信用增强措施是相似的，不同之处在于它们是根据底层物业的不同条件设计的。例如，差异支付承诺设计的核心是确保租金收入的稳定性以及资产支持证券的本金和利息支付的稳定覆盖范围。上述新公寓ABS已经设定了性能保证指标。如果租金收入的现金流量不能达到履约保证指标，则差价承诺人应当按照履约保证指标进行弥补。此外，值得特别注意的是，在引入新的贷款法规之前，房地产投资信托基金通常使用委托贷款从私募股权基金向SPV公司或项目公司提供贷款。另一个原因是，许多地区的抵押登记部门只接受银行。 ，信托等机构作为债权人进行抵押登记。引入新的贷款佣金规定之后，碧桂园房地产投资信托基金因无法获得委托贷款而改变为采用私募基金股东向SPV公司贷款的方法。此模式是否仍可用于抵押登记，碧桂园房地产投资信托的安排仍需进一步进行。只有在公开后才能确定。但是，由于每个项目的发行人的实际情况不同，因此未能申请抵押登记可能仍会成为后续房地产投资信托产品的信贷增强措施设计中的难题。 4。长期租赁公寓ABS的风险及防范措施整理长期租赁公寓ABS的计划文件后，与长期租赁公寓ABS相关的长期租赁公寓相关风险为：物业租金波动风险，租赁更新风险，经营现金流量，预测偏差风险，承租人违约风险等。这些风险很可能存在于每种长期公寓ABS模型中，因为无论基础资产还是基​​础资产不同，其来源还款额取决于营业收入，例如租赁物业的租金收入。特殊计划可以设计风险缓解措施以防止上述风险，例如增加租金收入与优先资产支持证券的本金和利息之比，在保证租金收入稳定的区域中选择基础房地产，设置风险储备和支付差异其他信用增强措施，以减少由于租金波动而导致的还款来源不足的风险，并减少现金流量预测偏差的风险；积极寻找潜在的租户，并与现有的租户进行积极的沟通，以减少续约的风险；在租赁合同中规定了保证金规定的，担保人应弥补因违反合同而造成的损失，以减轻承租人违反合同的风险。新派公寓房地产投资信托基金还特别关注物业运营商持续经营和现金流补充能力不足的风险，
在此期间保护投资者的分配。另外，产品到期后，房地产投资信托基金也面临撤资的问题。在处置基础资产或基础资产时，由于房地产资产的公允价值可能会受到房地产市场的影响，因此售价已大幅下降。当初始估值降低到20％时，特殊计划可以进入处置期。但是，由于房地产投资信托基金间接持有目标财产，例如财产的损坏或损失，因此对特别计划的影响更为直接。因此，财产保险可以投保以应对由于自然灾害或事故造成的损坏和损失的风险。关于CMBS模型，可能存在无法按时偿还信托贷款的风险，以及未成功注册抵押权和抵押权的风险。针对上述风险，专项规划可以建立租金监督，抵押质押和联合还款等机制，以减轻还款风险。设置提前抵押贷款到期事件，以在抵押权和质押权未成功注册时开始，并提前终止处理抵押权的特别计划。权利和质押权注册失败的风险。