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深圳市国土局领导班子

原文：小霞风云序言团队先后发表了《深圳拆迁房屋投资常规与反常规》，《特种房地产投资系列（二）：房地产投资的风险与对策》等文章。 。本周，我们将继续推出“特殊房地产投资”系列的第三部分，以探讨小型房地产投资的共同风险和对策。 “小产权房”不是法律概念，而是人们在实践中使用的常规术语。由于这不是法律概念，因此其含义和扩展范围可能不确定。也许每个人都在谈论小型房地产，但是每个人对于小型房地产的含义可能有所不同。广义上讲，除了在农村集体土地上建造的房屋（包括村民委员会建造的房屋，自建房屋，未完成征地审批和建设程序的房屋），军用房屋，住房改建房屋和筹款活动外住房，军用住房，单位福利性住房，工业用地职工宿舍等房地产也是小型财产性住房；广义上的小产权房主要是指在农村集体土地上建设，没有有关文件，也没有关于合法提交建设的房屋，产权证书不是由国家房屋管理部门出具，而是由国家房屋管理部门出具。村集体经济组织（或证书不是直接颁发的；实际上，这些产权证书并不是真正合法有效的产权证书）。本文主要讨论一般情况下的小产权房，以及特殊类型的房地产，例如军用住房，我们将在后续文章中分享。即便如此，实践中仍然有许多概念可能与小产权房合谋并引起混乱，例如历史遗留的非法建筑物，超出合法建筑物部分的非法建筑物等。因此，在投资小产权房时，投资者应仔细了解目标房屋的具体信息，避免简单地将其与“小型房屋”相提并论，而忽略其特征。 （1）深圳小产权房发展的背景深圳小产权房发展的主要背景是1992年和2004年这两个集体土地概括了国有化和农村城市化的过程。也就是说，深圳市政府（名义上）征收深圳所有的集体土地为国有。但是，在归纳国有化之后，由于种种原因，政府无法完成所有集体土地国有化的法律程序。这种征用只是形式上的，国有化的土地和房屋仍然属于原始的集体经济组织和村民，实际上是由他们控制的。于是出现了一种微妙的局面：“土地为国有，房屋为私人”。
在城市968平方公里的建设用地中，原始的农村集体经济组织占地390平方公里，约占42％。但是，合法土地只有95平方公里，土地确认率只有25％。 300平方公里主要来自历史和非法土地使用。据统计，截至2014年底，深圳仍有违法建筑373。33万幢，4。28亿平方米。小产权房未经规划，土地，建设等部门批准，可能存在房屋质量，配套设施，物业管理，水电等方面的问题，给生命安全带来各种隐患的买家。尽管有“非法”和“无效”的命运，深圳的小产权房仍然承载着大量的人口和经济活动。每个人都知道购买小型房地产存在风险，但是每个人都想购买它-眼前的需要是小型房地产的价格（通常只有同等商品房价格的1/3或以下）区域）非常诱人；另一方面，可观的租金收入和理论上可能的拆迁补偿也继续产生购买欲望。 （3）深圳小产权房面临的普遍风险目前，使深圳小产权房合法化的唯一途径是“城市更新”（包括利益协调模型）。尽管“万村计划”等城市村庄的综合管理项目至少可以保证“放心租赁”，但这仍然不是一项长期计划，尤其是考虑到租金上涨和公寓类型的限制。 。基于此，深圳小产权房的购房者普遍面临法律风险，如无法获得所有权保护，二次转让，抵押，征用或拆迁补偿，质量保证以及下一代继承。在实践中，根据批准，建造和产权证书等主要文件，在集体土地上建造的房屋的“合法性”可以分为梯度（第三，第四和第五类是“小产权”）。我们每天讨论的住房。）：应该注意的是，尽管还有一些法规，例如“使用集体建设用地来建造出租房屋”和“集体建设用地不需要被征用为国有”，但这些规定并不意味着现有的小产权房可以合法化。集体出租房屋用地，是在符合计划前提下，经法律批准并经政府，街道办事处等部门批准的房屋，并依法进行房地产登记。 （有关集体租赁房屋的详细分析，此公共帐户也将在以后与读者共享。）此外，
买卖双方经常试图通过“公证处公证”，“律师证人”，“村委会颁发的村民证”或取得村颁发的产权证来证明交易的真实性，增强交易的合法性。委员会。但是，这些方法实际上无法使小型财产交易合法化，并且相关的“公证处公证”和“律师证人”目前无法处理。在实践中，小产权房的常见纠纷主要包括五类：（1）家庭纠纷（财产分割，继承等）：多发生在集体经济集团的家庭成员中，主要包括与住房有关的离婚和城中村的分离生产，分析和继承等争议。 （2）土地出让纠纷：第三方以土地出让形式购买集体经济组织或村民的土地，以建立自己的财产。处理的土地包括宅基地和其他土地（例如非农业建设用地）。 （3）合作住房建设纠纷：即前集体经济组织成员与他们拥有的土地合作，以村集体提供的土地+合伙人提供的资金的形式盖房，并将完成的土地分成两部分。房屋。它主要包括两种模式：从集体经济组织或村民手中购买土地自行建造房屋，以及与集体经济组织或村民合作建造房屋。 （4）房屋买卖纠纷：与商品房的高房价相比，小产权房的价格相对较低。许多购买者愿意从原始的集体经济组织或其成员及其合作伙伴那里购买小型房屋，以进行​​自营职业或租赁。 （5）房屋租赁纠纷：除了买卖以外，租赁也是小型产权房屋最常见的交易类型。深圳的大多数外国人都有在城市村庄租用小产权房的经验。尽管城市乡村的小产权房仍具有第二房东盛行和各级租金增加的缺点，这增加了合同履行的不确定性，但总的来说，租赁的风险远低于买卖。 （出租）交易金额相对较小。其次，违约成本也很低，并且租户不希望获得拆迁补偿。即使发生争议，也相对容易解决。考虑到本文的定位，主要分析房屋销售情况。 （1）风险要点如上所述，每个人都知道购买小产权房存在风险，但是每个人都想购买。利益必须与风险共存，并且重点在于平衡。根据我们的经验，购买小产权房主要存在以下风险：（2）司法实践的观点目前，深圳法院原则上不受理涉及小产权房的房屋纠纷，也没有受理后驳回起诉的规定。 。
根据我们的经验，对于因违反《城乡规划法》的强制性法律法规而无法确认权力和完成批准和建设程序的小型产权房屋，其销售合同应无效，并应在按照无效合同的原则处理。当时，双方的过失责任确定和损失确定（包括但不限于房屋付款，装修投资，物业管理费以及赔偿补偿的分配等）取决于法院在特定案件中的判决。 （3）建议在现有的制度和实践中，如果有必要购买小产权房，为了更安全，买方可以采取以下措施（请注意以下几点）建议不构成任何法律和/或投资建议，请务必在投资前咨询专业意见）：1。尝试请所有者（即卖方）协调村级股份公司签发卖方所持的证明文件。购房者的合法身份之前，应尽可能确保村级股份公司了解并认可“等待购房”行为。 2。做好尽职调查，包括所有者的状况（所有者是村庄集体经济组织还是企业，无论是第二房东还是村民等），财产状况，等等（是否已合法提交审批和建设，是否已在城市更新计划中包括完整的物业管理等）。 3。如果房屋已多次易手，您可以考虑要求每个房主签署协议和确认文件，以避免前房主提出异议的风险。 4。拥有继承权的所有者的近亲必须签署一份声明文件，以确认他们理解并同意有关住房交易，并且不再主张任何其他权利。 5。实际控制房屋。交易后，无论是租用还是自用，都必须控制这些房屋（包括钥匙，水，电和气的转让，网络的转让等），以成为“事实上的所有者”。 6。在销售合同中清楚，完全同意各种情况，风险和处理安排，以便在发生纠纷时能够找到支持自己的主张并采取主动的依据；甲方的违约成本，尽力确保交易的稳定性。总而言之，有必要注意对价格和风险之间的谨慎购买进行全面衡量，并注意交易的稳定性。请务必多考虑一下自己，不要简单地听一听对方的评论，并尽可能地咨询专业人士。由于文章的篇幅，一些无法详细讨论的问题受到欢迎。欢迎读者和朋友在公共帐户中留言与我们联系。此外，实际操作中可能还会对某些操作进行调整，例如本文中的任何错误或遗漏，
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