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现场直播｜东密演讲厅（3）：调整与否，购买或不购买，房地产的新挑战。编辑后的文章来自公众号【董学堂】 2020年4月14日晚上8点，【董建讲课】现场系列这三场讲座如期举行。在王勇博士（清华经管学院副院长，中国企业发展与并购与重组研究中心执行委员会主任）的主持下，徐汇集团创始人三人，董事会主席三位嘉宾林中Fantasia集团董事会主席，首席执行官潘军和壳牌寻找之家高级副总裁李文杰就现阶段中国房地产业的挑战进行了深入的讨论。以下是现场直播的精彩记录：王勇（主持人）：欢迎参加由清华大学经济管理学院中国企业发展与并购重组研究中心组织的洞察学校系列活动。中国企业发展与并购与重组研究中心的任务是讲述中国公司的故事并帮助中国公司发展，研究中国公司成功背后的思想逻辑和方法，并形成一种系统的方法来为中国的业务发展做出贡献。 Insight讲座是我们发起的高端研讨会。它邀请著名的专家，学者和企业家讨论行业发展和企业管理中的重要和突出问题。尊敬的网友们，我们知道房地产市场的规模非常大，将近20万亿。它不仅是我们宏观经济的重要组成部分，而且与政府的财政收入密切相关。与民生有关，具有明显的周期性，政策取向，同时兼具商业和投资属性。房地产的发展一次牵涉到整个身体，而每一个举动都会引起高度的社会关注。当前，全球新流行性肺炎的流行对经济产生了巨大影响，并且随着时间的流逝，对中国房地产的影响也逐渐加深。我们不仅要防止房地产公司面临风险，而且要保护低收入者的生活条件，促进住房消费以对冲经济下行压力。同时，有必要防止因政策盲目冲动调整而引起的一些市场泡沫。应该说，这仍然是一个相对复杂的情况。我们应该如何应对这些流行病带来的挑战？应该建立什么样的机制，我们的业务应该如何运作，消费者应该如何看待该行业的发展，以便房地产行业能够健康，稳定地发展。今晚我们将与
参加研讨会的嘉宾有中国房地产业协会副主席，徐汇集团创始人兼董事长林忠先生，幻想曲集团董事会主席，首席执行官潘军先生，副秘书长。壳牌搜索高级副总裁兼壳牌研究院院长李文杰先生，中国房地产评估师和经纪人协会主席，我是清华经管学院的王勇。新冠状肺炎的流行对我国的经济影响很大，对各个行业的影响也比较大，但我一直很好奇。房地产行业通常非常活跃。最近，情况非常平静，我还没有看到太多的政策调整。 ，公众的关注和房地产公司的吸引力等。在平静的背后，是否表明该行业发展良好，还是会积累一些风险？让我们从这个问题开始。我们邀请壳牌研究院院长李文杰先生向我们简要介绍房地产市场的宏观数据。李文杰：大家好，让我首先介绍一下第一季度的市场情况，包括3月底和4月底。首先，从数据角度来看，众所周知，今年受到春节前后爆发的影响，市场发生了很大变化。截至4月初，我们看到第一季度的整个房地产市场已经在2月份陷入低谷。形成了V型反弹，3月份的市场交易量比前两个月增长了40％。虽然一月和二月的基数相对较低，但基本上是三月，但到三月底又恢复到去年同期，去年三月约为63％。这表明，热门城市的市场仍在快速恢复。我们说它具有强大的弹性。其次，从分配的角度来看，市场的复苏出现了强劲的南方和疲弱的北方，也就是说，南部省份的热门城市恢复得非常快，而北方则相对疲软。在购买力方面，我们只需要先行。这轮恢复是我们所需要的，而首次购房包括一些改进。目前，我们看到交易量正在上升，但总体价格相对稳定。从2月份开始，由于市场变化较大，我们发现有200多个城市和不足300个城市，它们相继推出了一些有关房地产和租赁的所谓宽松政策，包括公积金。也可以称为鼓励市场的政策。这些城市中有六个在撤消政策后发布了政策，外界从整体政策的角度将其解释为相对稳定。它并没有引发价格的大幅上涨。从第三点来看，
从4月到现在，市场的复苏仍然非常强劲。我们观察到，该国4月份的整体市场交易量已恢复到去年平均水平以上的水平。整体市场的复苏速度比我们预期的要快，尤其是在4月之后。对改善的需求已经比首次购房者更为突出。我们估计第二季度的提交量与第一季度相比可以达到40％。在下半年，我们的判断尚不确定。受国际流行病影响的整个市场趋势与经济整体变化之间的相关性高度不确定。目前，我们有一个简单的结论。市场复苏相对较快。房价不可能急剧下跌或飙升。市场预期相对稳定。在一些城市和个人房地产中，最近出现了一些我们不安分的情况，每个人都更加关注，这既是个人房地产，又是个人城市。以深圳为例，我们看到的房价相对稳定。一些城市希望有所改变。在总体政策上，我们看到当前的政策趋势相对稳定，我们仍然关注一些企业自身的运作。消费者仍然没有购买商品，或者根据自己的需求受到该流行病的相对影响。他们都没有出现。市场仍然相对稳定，这就是买卖市场。让我简要介绍一下租赁市场。我们可以看到，到3月底，租赁旺季比去年的总交易量有所增加。尽管今年流行病的影响，包括一些受该流行病关闭影响的城市，但总体交易量与去年同期相比略有增加。一线城市的交易量恢复较慢。二三线城市已超过去年同期水平。这是从租赁的角度来看的。从旺季的回归来看，3月底，该市场的旺季逐渐开始消退。从市场变化的角度来看，受流行病影响，租赁和整体价格影响的房屋价格均低于去年。我们仅监测了西安，长沙，济南等十几个城市中的四个。这个数字超过了去年，其他城市则相对较低。在今年的住宅租赁市场中，尽管恢复速度相对较快，但我们看到整个租金受到了流行病的影响。王勇（主持人）：房地产公司在这方面有什么样的观察结果，您将对该行业产生什么样的影响？你怎么看这件事？
林忠董事长称“诸葛亮”是房地产行业的战略家和思想家。之前我们已经做过一些小规模的内部共享，讨论也很好。你有请林忠董事长分享吗？林忠：谢谢。从一线员工的角度来看，有几种判断或观察。就短期影响而言，今年的交易量将受到影响。目前，我们最初预测全年将下降7％或10％，因为可以看到1月份的交易基本上是正常的，因为春节较早，所以1月份应与2月份进行比较一年，去年二月是春节。尽管1月份的销量低于去年1月份的销量，但比去年2月份有所增加。您可以在今年2月的整个月内上班，因为您必须在2月1日上班，并且您将在2月返回家中，这应该比1月多。对于2月的大多数公司，我们仅完成了原始计划的20％。与去年相比，去年与2月的比较是2月的春节。下降幅度不大。实际上，在内部，它应该比原始计划更好。到每个月的时间都更少了。市场在3月份正在复苏，但仅完成了其内部计划的50％-60％，与2月份相比有很大的反弹。与去年同期相比，下降了约20％-40％。 2月和3月的房地产开发商减少了，可以将其恢复到4月的70％或80％，因为3月的人数返回了90％，3月的人数返回了90％。去年同期，这意味着4月份的销售额应该可以恢复到去年的90％。五月份是否有小阳春取决于政策。可能会有一些优惠政策。如果没有优惠政策，它可能会相对稳定。目前，开发商的降价幅度不大，因为萧扬春必须有能力打破这种平衡，要么有折扣，要么有客户来；有的则降价。或放宽政策，吸引客户光临。全年，它仍然应该相对稳定。在短期内，您今年的销售额可能会高于去年，但低于您的目标。在二月和三月，正常月份的数量少于一个月以上的数量。它可能无法弥补后背，除非小阳春可以稍后出现，或者金，银和银特别好。同时，房地产投资的增长率，以及新建筑和新购土地面积的增长率，将在今年下降。建筑业的增长速度开始下降，新开工面积在三，四月份仍为负数。购买的土地数量，政府在三月和四月提供的土地数量不多，
它也比去年减少了约30％，并且建筑工地的数量比去年减少了30％。这些是一些短期影响。需求增加和减少。由于对未来经济和工作的担忧，一些有需要的人会暂时中止购房。还将出现一些新的需求。那些以前没有买房子并想要改善的人。流行之后，我觉得我必须更好地对待自己。必须改进。有些是房客，没有房地产证，也没有房主，他们也开始买房。对于减少的需求和增加的需求，我上次阅读文章时，需求没有减少，实际上并没有实质性的增加，除非政策有所放宽，第二套得到改善，首付减少了支付能力增加很多，需求将会增加。如果供应方面仍在调整政策，则将给予开发商退税，以使他们不会破坏资本链。该国目前在需求方面的政策尚未出台，因为它尚不可用。市场回到三月，政府的判断是回到现在是好的。四月份又回升至80％至90％。市场比较稳定。大刺激。由于房地产政策的原因，主要的政策指南是固定的。住房和住房未被推测，价格稳定，住房价格和预期稳定。这不会改变。郊区政策，行政调整和房地产不用作短期经济刺激方法。房地产政策指南不会改变。我认为，尽管中央银行正在降低标准和利率，但向住房部门提供的贷款不会太宽松，但仍应保持稳定，特别是为了稳定预期，稳定土地价格和稳定住房价格。短期的。从中长期来看，第一，产业整合进程将加速。由于疫情的流行，该行业的产能基本上处于高峰，扩展规模难以显着增加。基本上是15万亿，16万亿和17万亿。在这个平台上还会有几年。大中型企业的快速发展是由于中小企业所占份额的下降。此比率将在未来几年内受到流行病的影响，一些中小企业将加快其消除速度。如果情况不好，财务资源就会集中到大型企业。因为大型企业是安全的，所以大型企业可以获得更多资源。从我们去年的观点来看，Top30和Top50公司获得的新土地和信贷资源远远大于当前的比例，而且两年后的集中度有所上升。他们占据了70％的新土地，现在Top50的份额为50％，这意味着这些土地将在两年后提供，Top50的市场份额将上升到70％。最初两年中，这些公司占用了70％的土地。融资信贷资源，
对于这些公司，这意味着他正在投资产出。经过两年的产出，您看到的聚合度将在未来两年内继续提高。这个行业也有很多变化，包括需求结构的变化。在未来的十到二十年中，中国的房地产市场仍然非常不错。我们仍然需要有很大的信心。我们仍然看这个行业。第二，需求结构将有所变化，一些需求将减少，而一些需求将增加。第三，产品会有很多变化。 2003年北京非典时期，那是一座巨大的塔楼。我们在亦庄板式楼房很难卖。结果，在非典之后，我们的房地产是最大的受益者。板楼，南北透明。北京的相对塔楼自2003年以来就存在，这一轮疫情也是如此。它将对产品产生较大的影响。住宅产品未来的健康和智能住宅必须是一个总体方向。第三，未来业务将发生变化，办公楼将发生变化，住宅产品也将发生变化。一些在线产品变得不可逆转。如果您上网，速度将会越来越快，并且会有许多产品更新。公司的发展模式也将发生许多变化。从过去的单边上升的土地红利时代到高风险平台期的下半年，进入了横盘时代，土地红利消失了，管理红利留下了，公司的生存能力不足在这个阶段。没有强大的竞争能力和强大的专业能力，您将很难。这个行业的利润竞争将非常薄弱，如果不小心，您将亏损。其次，您没有机会容忍错误。一旦房价上涨，价格便上涨三十或五十。所有的错误都可以掩盖。既然房价在几年内没有上涨，一些人以前就羡慕房地产行业。 ，房价将翻一番。将来，库存可能不是一件好事。如果房价不上涨，您将产生利息费用。一旦利息成本很高，房价将不会上涨，库存将成为巨大的负担。该行业的发展模式在过去几年中将发生许多变化，并将从过去的高速广泛发展转向高质量，精细的发展。将来，有两种强大的竞争武器。一个是很高的资本门槛，这不是普通小企业可以采取的举动。当前的购买额为数十亿美元，而不是普通企业可以购买的金额。第二，利润低。这个行业竞争激烈。与家用电器行业一样，该行业也处于竞争的最后阶段。这个行业的利润率将非常低，不会给您太多空间，也不会给您容错的空间，
从中长期来看，这个行业也将产生一些影响。王勇（主持人）：感谢林先生为我们提供了对该行业的短期和中期影响以及未来竞争形势的全面分析。潘先生，您有什么样的观察和思考？潘军：林先生谈到了开发商本身所面临的挑战，并谈到了整个行业。另外，让我们分析一下我们从未调整或购买的主题。整个市场仍然是分裂的。我们最近也关注了。一线和二线城市的土地买卖很受欢迎，包括我们与林总经理合作在火热的福州拍地。宁波，杭州，苏州，南京，成都，这些本地土地销售非常受欢迎。但是，某些三线和四线城市可能没有土地。主要原因是我的观察。实际上，去年三，四线城市的数据实际上是人口不足。我们看到实际上有人口外流。在这边在总体购买力方面，每个人都在担心是否要购买房屋或城市是否有净人口流入。我们看到去年有一组数据。例如，流入量最高，全国第一，流入量最大的是杭州。我们看到杭州的地价上涨了很多。第二个是深圳。深圳最近一个季度的二手房交易（仅需要小公寓），其房价比（3月至1月），我们有一些社区交易集中在二手房，分别增长了20％，30％。通过这种结构，房地产现在正进入差异化表现。如果一个国家的总体数据不能涵盖城市或城市群之间的几个差异，那就是一个。其次，最近三月以来，我一直在全国各大城市工作，例如杭州，郑州，太原和成都。我们走来走去。实际上，地方政府爆发后，财政压力相对较大。我们最近拍摄了一些土地，其中许多已经能够做到。政府有一些购买土地的政策，政府可以信任它。现在，一些区级政府无力承担责任，他们需要开发商共同努力。在第二季度，推出的土地数量可能仍会有相对较大的增长。昨晚，我们咨询了我们的咨询机构。他们像贵阳，重庆，成都，昆明一样提供了帮助。他们收集的数字显示，政府将在第二季度发动一波土地。这些政府正面临这种流行病。第一季度每个人的跌幅都更大。我们看到第一季度的数字，这反映了以下事实：浙江的数字为正，广东的数字为负，财政税收收入增长。
如果您想单独购买土地，我在第二季度的判断之一就是出货量相对较大。第三，谈到房价的变化，出现了不同的声音。一些金融机构认为，今年我们实际上将投资于新的基础设施。国家预算，包括金融机构继续释放的水，使我抬高了房地产行业。没有其他行业可以承担这么大的投资。例如，像5G一样，我们今年谈论过，今天早上我也参加了一个活动。 5G的建设速度不会像传统的地铁（包括房地产）那样快于轨道交通，投资速度如此之快，由于其铺设，消化，我听了中兴通讯去年的统计数据， 5G是1。5万亿。消化包括移动终端在内的过程需要8年的时间。每年的投资额在2000亿到3000亿之间，对拉动经济发展不利。快速。也有一些专业机构持有不同意见。他们认为房价将在第三季度下跌，因为他们认为第二季度的失业率将会上升。就业能力最强的两个行业将经历失业潮。首先是服务业的饮食，生活，旅行和购买娱乐。该行业的失业人口接近1亿。旅馆，旅行社，景点和饭店被称为600万饭店。容纳的就业量很大。现在许多人非常悲观。根据悲观主义，其中大约一半可能破产。如果真是这样，那的确会影响院长文杰刚才所说的。这些只是必需的，它们是主体。第二，例如，关闭沿海地区的出口型加工厂，以及工人失业。这部分失业可能会导致第三季度每个人的购买意愿下降。就行业而言，我和林忠先生是同一个人。我们认为，对于未来的市场，由于政府具有三到六次稳定的政策，因此不应有重大变化。国家刚刚讨论了房地产市场。政策方面，我们不同于国外的房地产，我们的国家是一项政策，稍作调整就会抑制，一般而言，未来的房地产，我个人认为，每个人都应注意进入一线和二线城市群。第二，房地产业并非现在所有人都想象的那样。林忠主席对此作了非常清楚的介绍。未来只有前50名能够幸存。它高度集中，投机的机会不见了。你说你有一个项目。开发人员，现在开发人员的特征已进入标准化。林忠是最有经验的。我们同行中的前50名能够相互合作。成立一个项目公司，
我们的不同部门是由两家公司派遣的。他们可以像公司一样行事，同时保护各自母公司的利益。相反，他们可以一起工作几年，这已经是标准化的操作。房地产业已进入一个非常成熟的行业，该行业强调高质量的管理。在今年流行之后，我们认为它始终与林忠保持一致。从买方的角度，从未来的社区，我们可以稍后进行讨论。在社区服务方面，该流行病产生了许多机会，并为后房地产时代提供了新的服务产品。我将谈论新的服务体验。王勇（主持人）：分析非常全面。我们对第一个问题进行了初步讨论。让我们简单地看一下。你们三人是否认为，由于市场相对稳定，房地产政策仍在我们的预期之内。该政策不需要调整太多，可以继续下去，这是观点吗？李文杰：当前的政策是一个延续，并且正在被观察。关键是，从我们的分析来看，第二季度之后，尤其是年中和第三季度之后，我们仍然需要在整个房地产中，尤其是住宅区中，仍然存在一定的风险。需要注意。首先，存在整个市场房价下跌的风险。最近，我们看到了整个房地产市场快速复苏的迹象。从我们的角度来看，它还不稳定。另一个，我们看到2018年房地产上市公司的债务比率相对较高，平均资产负债率为80％。 2018年后，海外债券发行融资比例有所提高。该流行病带来了可能的国际经济危机，并将影响我们的房地产。公司的到期债务，尤其是今年第三季度和第四季度之后的债务问题，构成了风险。其次，居民的债务压力也在增加。我们看一下居民在2018年的全国杠杆比率，该比率攀升至57％。从2008年到2018年，过去十年增长了35个百分点。居民购买抵押贷款的杠杆比率为57％，这是很高的。特别是在杭州，厦门，温州和深圳，这些居民的杠杆率超过80％，这是很高的。让我们观察一下，由于家庭部门贷款所占的比例，我们说杠杆比率的债务压力正在上升，并且未来抵押贷款还款的风险也很大。租赁市场的风险，由于租赁市场的制度化，规模化和专业化发展，这种流行病对所谓的长期租赁公寓产生了更大的影响。特别是，一些租户承受着租金，我们看到价格逐渐开始回落。
房东的租金下降落后于客户方的租金下降，尽管付款能力下降，但租金收入比仍在继续扩大。深圳的租金收入比例高达37。3％，其中37。3％用于支付租金。这个比例很高。租赁部分与民生有关，是实际使用价值。在这方面，我们还判断未来仍存在风险。就拉动整个房地产而言，另一个问题是，尽管我们并未进行洪水泛滥或刺激性工作，但我也同意林先生和潘先生的观点，即房地产是一个非常大的容量市场。到2019年，整个市场将超过2000万亿，全国所有零售产品加起来将达到30万亿。您需要经过其他行业，刚刚提到的新基础架构以及一系列行业。实际上，通过它们的刺激和刺激，对整个投资和经济的刺激是非常有限的，而且相对较小。仅住房部门一项就已经超过20万亿元。住房部门是整个经济的驱动力，关注的比例仍然不容忽视。目前，住房消费仍然存在许多瓶颈。例如，我们可以看到，过去两年棚屋改革的退潮引起了第三和第四条路线。棚屋改革潮退后，购买力下降，伴随着人口外流的释放和住房的改善。这轮三四线城市影响相对较大。这些城市的影响是人口外流，尤其是风险的增加。我们需要注意这些城市。让我举个例子吧。房价和供求比率，我们认为将来还会有一些。宜宾，德州，驻马店，保定，日照和威海等有风险的城市处于危险之中。对于整个市场，我们认为在住房消费领域，一线和二线城市仍将发挥非常重要的作用。首先，我个人认为大都市区的扩大对整个城市实际驱动整个住房消费需求有很大帮助；第二，我们提到旧社区的改造和扩建已经有几年了，仍然有很多问题。对于某些政策问题，还有很多与该制度的基本制度安排有关的问题。据测算，这部分市场容量约为5万亿元。如果能够突破，这一领域的政策瓶颈将遍及整个房地产领域，投资的促进和扩展以及投资仍将非常明显。从整个市场的角度来看，仍然存在一些风险。大都市区的扩张和对旧社区的改造投资为未来发展提供了机遇。

您的办公楼非常发达。中国最好的办公楼是北京，上海，深圳和广州。办公楼的影响比较大。流行之后，远程办公室工作，家庭办公室工作，甚至将来公司对办公大楼的需求是否会减少，都将更加灵活。一些公司从事一些常见的工作站，却没有给您固定的位置。办公大楼的功能不同。将来，基于5G，人工智能和数字化技术，它对于办公大楼的硬件，空间，甚至未来的公园式办公大楼都将是更好的选择。业务是业务的布局，受餐饮的影响很大。将来，您的餐饮比例会下降。一般饮食在看它方面很弱。我去了我们的商场看它。他们说，如果没有四月份的复苏，将很难维持过去。最初，本月农历新年可以赚取100万，因为该流行病损失了100万，而相差200万。 3月，它又损失了100万。 4月，它又损失了100万。它达到了现金流量的上限。 4月的业务无法恢复，其中有些在5月更难以支持。即使我们给他一个月的租金豁免，他也说我损失太多了，人民希望得到支持。如果您进行一些外卖，外卖的数量还不够，就餐方式以及教育和培训的形式将会改变。需要大量人员聚集的格式。办公楼形式和商品组合形式的变化将影响未来商业空间的布局，从而导致新产品组合和许多新变化。线上线下的结合越来越紧密。将来将不会有纯粹的离线业务或纯粹的在线业务。未来的趋势是，许多零售商需要一起做在线和离线才能做好。 ，图案，空间将变成一个大的。我们发现社区的业务格式相当不错。您可以在社区门口创建一个三到五百平方米的混合型，同时拥有新鲜市场和蔬菜市场。因此，不断有新格式出现，这一轮业务将有一些新格式出现。这些需求仍然存在，您如何适应新的和不断变化的需求，以及如何提供新产品以满足新需求。始终处于创新和变革之中。王勇（主持人）：林先生非常仔细地观察。我上一次谈到网上销售时，杨先生说，他是一家好商店，他说他将大大减少购物中心的商店数量，并在下一步增加社区开业的数量。分发和社区运营等功能与您的观察一致。潘先生，您对此有何看法？潘俊：我们没有订长期公寓，
我们认为，到现在为止，征地渠道不畅通，税收没有修改，长期出租公寓尚未盈利。这是我们的判断，除非我们的政府不允许销售。现在，我们基本上是改用养老金公寓，而不是长期租赁公寓。关于商务和办公，让我与您分享。昨天我和我们的一些房客在成都。正如林忠所说，我的其中一个购物商场，星巴克现在提出了他们应该对我们做什么，他的生意将会改变。 。他们在购物中心的商店基本上没有增长。但是以一种新的方式，例如，当我们来到总部时，他开了一家“迷你星巴克”，两张桌子，他来提供咖啡，培训服务员，并与我们分配营业收入，他开了一家新的咖啡店。 。从这一点出发，我认为商业地产已经提出了新的主张。大型购物中心的模型将来会冒着发展的风险，在这种流行之后，许多购物中心实际上已恢复正常营业。这并不是说流行病已经结束，人们的消费方式已经改变。就像林忠所说，这段时间我一直在研究新的商业社区。由于开发人员的消费习惯，我们最初的社区业务导致我们的社区业务不是为了业务，而是为了销售。我们的柱距为8米4，销售部门建议我们的宽度为4米2，景深为13米。它超过50平方米。他们认为最好卖掉。这种形式的社区业务难以操作，并且其运营格式通常相对较低。我们总结说，像连锁房屋的二手房中介店，50平方米就足够了，或者就是开一个小理发店，夫妻店。我已经学习了两三年。我们最近推出了一些新的社区业务。这意味着您的客运专线和货运专线重叠。您在里面吃东西，但他可能买来的新鲜肉类和蔬菜进来了。您也同时去了。大型购物中心并非如此。在这种流行病中，我们目前正在研究一种新型的社区业务。新的业务格式将会出现。这是商业部分。我现在知道，我们许多租户最初计划增长50％。现在他们正在考虑如何挽救生命。基本上，零增长是相对悲观的。对于我们的房地产行业，下降8％-10％一直是非常痛苦的。房地产行业已进入高周转周期，销售至关重要。但是，在其他行业中，上半年客户消费变化的影响很大。这可能值得我们进行深入的商业思考。
我不打算将来这样做。在这种流行病之后，这种情况将产生更大的影响。在写字楼方面，深圳甲级写字楼的空置率为26％。我们正在北京为B级办公楼建造一些创意园区。我们最初的判断是我们应该在四月上班。结果，超过20％的客户没有开门，也没有支付物业费。在工业园区，我们在北京完成了6个文化创意项目，失败率也达到20％-30％。对于收取办公室租金而言，这种流行病的影响也相对较大。现在，我们可以通过视频进入深度交流，并且对办公楼的需求也很悲观。您正在谈论的是商业和办公大楼，包括酒店。我们在全国10家酒店中。老实说，情况非常暗淡。去年同期的入住率仅为20％。将来，我们判断我们90％的能源仍为住宅。如果要做其他事情，我们需要成为社区，长期租赁公寓或甲级办公楼。如果我们可以出售，我们将其出售给保险公司。仍然必须掌握现金流，还有一些谁不敢给库存施加压力，压力太大会成为问题。王勇（主持人）：温洁，您要补充什么？李文杰：如果流行病对房地产的影响是房屋租赁行业中最大的领域，那么我们称之为长期租赁公寓。我认为这种影响与旅游业，饮食业和服务业的影响相同，但实际上远远没有引起足够的重视。他受到多种影响：首先是现金流。这种流行病使房屋租赁公司的收入急剧下降。一方面，房客的收入急剧下降。由于城市关闭，房东无法返回。许多长期出租公寓公司面临巨大压力。让我们以蛋壳为例。它在全国共有45万套房屋，业务端每月需要支付10亿元人民币，最高时为15亿美元。此外，像魔方一样，我们估计像他这样的长期公寓的直接损失在三个月内可能超过5000万。现金流给长期租赁公司带来很大压力，就像服务行业一样。其次，融资更加困难。住房租赁公司的部分融资渠道已经通过ABS证券和银行信贷暂停，融资渠道将更加困难。不用说，运营成本的增加，消毒，防疫检查等，包括人工成本的大幅增加，运营成本的大幅增加。出租率急剧下降，大量取消，整体出租率，长期出租公寓的发展非常快，
其快速增长带来的入住率实际上低于预期，这也是非常明显的。第三，许多本地租赁业务已被暂停。不允许出租或清除租户，主要是担心在流行期间难以控制出租房屋和流动人口。这也是租赁公司和长期公寓公司在我们调查期间遇到的问题。从我们的角度来看，这一领域应得到相应的政策关注和支持。首先是财政支持。长期出租的公寓应放宽。从住房租赁的角度来看，我们的政策取向是一个大趋势。将来，人们有能力住在住房中，住房租赁也是一个很大的领域。从政策角度也鼓励这样做。加强财务支持（包括我们还建议的某些税收和财务补贴）也相对明确。也有一些国有财产。他们还将减少租金，延迟社会保障支出，尽快恢复工作并协助他们采购防疫材料。这些都属于长期租赁公寓领域，并受到政策的关注。结合林先生和潘先生刚才提到的商业房地产，我认为这一次对商业房地产的影响更大。我们的流行已经深刻改变了商业房地产，包括购物中心，百货商店，甚至是面向商业的设施。在一些核心城市，由于人口的不断流入，出租房屋还不够。几年前，我们引入了支持以鼓励商业办公物业。我们说拥有40或50年产权的财产被改为出租房，我个人积极支持它。在某些城市，未来三年商品住房的供应将超过供应，并且由于租金下降，将面临供需不平衡的状态。住宅区也面临租金上涨的压力，租金比例较高。奇怪的是，在过去几年中，将商业办公物业转换为住宅物业存在许多瓶颈。我们所指的购物中心或空置的商业团体房屋已用于居住目的。他们面临许多问题，例如防火，许多法规等。很难转。大家都说，在上半年或黄金十年，下半年在未来仍将是一个非常强大的行业。有很多制度和政策方面的事情。在一些深水区进行改革时，我们必须寻求一些突破。生产率限制也非常明显。王勇（主持人）：各位企业家说得很好。我们也受时间限制。有些问题无法深入讨论。实际上，许多问题值得讨论。
物业管理。在这段时间里，我个人的感觉，我所居住的社区，万科物业都感觉非常好，我们对房东很有礼貌。流行之后，我感到产权工作人员非常多。您必须提供并提供。不取出通行证就无法做到。态度不像以前那样友好。房间里有个人，请打扫卫生，寄东西，有一些变化，我们已经适应了。这种变化将对我们的下一个物业管理产生什么影响？会继续吗？物业管理公司将在未来对其进行管理。事实证明这是一项服务。管理功能会继续吗？会有什么样的变化？潘先生请分享潘军：我致力于房地产管理行业的转型。在进行财产管理之后，首先，从硬件的角度来看，其次，应该将其转变为社区服务。什么概念在社区的这一部分，我们的社区进入封闭的空间后，每个人都有共同的价值观，例如我们的房屋和停车位，这是中产阶级家庭最重要的两个资产。疫情结束后，住房和城乡建设部还邀请我们与万科房地产公司和其他部门进行沟通，与建设部和森林管理部进行一些交流。财产，收取财产费，平时怎么看不见你，站在门口，大门，车库门旁。有三个主要变化。首先，政府的定位发生了变化，因此让您感到不舒服。您会看到北京现在是一级警报。最好不要让所有进入和退出的人都先进入。最近，我们关注了顺丰，菜鸟和京东。关闭之后，社区在门口交出了材料，并且不允许进入社区。这可能会成为将来的规范。政府要求对我国的控制是强制性的。他们突然发现，物业管理公司没有对此予以关注。原来是街道办事处和社区工作站。他们发现，这家房地产公司覆盖了中国的主要城市和大多数人口。管理。最近，我们甚至邀请农民对深圳的房产进行翻新，现在，我们基本可以实现城市数千万人的流动人口，包括房地产设施的改造。通过成立房地产公司，它已变得可控。从这个角度来看，它已经成为执行的抓手。其中一些人在县城和河南一个县。他们现在准备管理四家公司的财产管理。有些无法正常工作，有些小型物业出现紧急情况。那时，由于他没有防疫材料，基本财产工作人员害怕，它将成为一个人并逃跑。
没有面具，就相当于裸奔。像其他常规属性一样，有防护服，护目镜和口罩。包括管理质量等。将来，我认为由于政策的变化，它将成为一种服务和管理。我们是武汉的另一个人。我们计算了这次。我们在武汉的86个社区中收到了数百条标语。主人给了成千上万个红包。这是我们在物业管理行业中不敢想象的。 。其次，这一次的物流，终端分配，社区必须进行改造。这次我给建设部写了一篇文章。在流行后时期，一些在流行病控制下反映的社区将发生变化，包括分布线。我们可以提供增值服务。我的行业是最早提到物流的行业。我将帮助您进行企业分销。这种交付质量和服务质量远高于此。我们说这是一个熟人交付，包括所有者的安全在内的完整性，我们认为它将得到改善。我们使用SF Express进行了分析。顺丰速运进入社区的快递员已交付给家庭。他度过的时间是他的整体交付时间。例如，如果快递成本为100％，则占37％。因此，我们帮助他进行集中分配，这对房地产公司有利可图。原来，很多人，我们还做过早，交货等等，很多人在开玩笑，但是现在您会发现，当电子商务量很大时，它将转变为一项业务。第三，便捷的服务。我们正在与JD。com的在线和离线商店合作，您的服务质量将得到改善。林忠说，一些购买的商品，最近我去太原看了我们赋予他人权力的社区。开门的那家商店赚了几年的钱，例如买菜。当时，我们与该物业进行交互以装饰。现在，每个人都发现可以完成食品的物业交付。对于传统的大型超市，其功能已部分分解，甚至被取代。服务响应速度，我认为这对将来的社区来说是一件好事。如果该物业与在线电子商务合作进行干预，则我们的交付速度，质量保证（包括社区经验）可能会更好。一言以蔽之，社会在房地产业中的地位得到了改善。其次，您会发现一些消费者体验也将得到改善。整体增值服务的盈利能力也得到了改善。令我们业主满意的是，这是一件好事。王勇（主持人）：林忠先生和潘先生说了这一点。让我们考虑一下。强有力的控制使居民的生活不方便。
在他看来，您认为这种流行病结束后这种逻辑还能存在吗？林忠：在这种流行病之后，房地产公司在业主和政府的眼中变得越来越重要。物业公司在接到命令后必须开始第一级辩护，并且他们有详细的操作程序。从社会治理的角度来看，房地产公司已经成为中国社会治理的重要组成部分。从区政府到街道，再到居委会再到财产，它构成了五级预防和控制。我们的防疫工作非常出色，我们为后端物业公司的控制做出了巨大贡献。我们在武汉有一家房地产，距华南海鲜市场仅一公里多一点。我们采取严格的预防措施，以确保没有人可以被感染。当我们的社区解除后，没有人被感染。防疫部门赋予了他这项权利。如果您不这样做，则必须承担法律责任。我认为物业企业是服务业。他为业主服务。在防疫措施下，您建立的良好社区不会影响生活。外卖，送餐，安全至上，在社区中没人，这是最好的。其次，万一出了问题，物业可以及时做好服务。流行之后，好的财产公司和差的财产公司的品牌效应开始传播。第三，从房地产业的角度来看，他现在将关注传统服务业。未来它将是一个新兴的服务行业。特别是基于未来社区的进入，房地产行业将成为当地生活服务平台的典范。大部分收入来自社区增值，而不是物业管理费。有些物业管理费是有保证的，甚至不能保证。在中国，物业管理费很难轻易提高。它可能仅在5、6、7或8年中增加一次，但是我们给员工的工资每年都在增加，因此他必须进行一些新的更改。至。我们的股价到今天，房地产公司的股价已经达到了新的高点，这比之前的流行还高。这表明一家优秀的房地产公司在这一流行病中得分很高，并且不断寻找新业务的方法。您的前提是与所有者联系。我们的第一个会议是谈论质量。拥有者有粘性，然后有生意。只有满足才是业务。只有当所有者满意时，我们才能了解所有者的需求，并可以帮助所有者以后提供许多他需要的服务。他非常需要这项服务。我们提供一些假期服务。去年圣诞节，我们的员工假装成圣诞老人，然后去了老板的家。许多业主感到非常高兴。一些业主的父亲不在家，也没有人假装成圣诞老人。这种类型的服务所有者非常需要它，
在未来的资产和家庭服务（尤其是服务）中，未来的房地产公司实际上具有很大的想象空间，这就是为什么房地产的估值现在远高于我们的房地产的原因。王勇（主持人）：时间即将结束。最后一个问题，让我们简要地总结一下，以使如此重要的行业成为中国如此庞大的房地产市场。有人说这是中国经济，房地产业是中国经济的重要组成部分，占20％。如果经济遇到任何问题，请放一些水。这是我们经济之王。但是，我们仍然希望促进房地产行业的长远健康发展。我们应该建立什么样的长期机制，哪个企业家应该对其进行总结？李文杰：让我简单谈一谈这种流行病的影响。一方面，我们关注短期市场变化以预防风险。正如王教授所说，我们应该更加重视长效机制。所谓的长期机制是多方面的。一方面，这是土地。在一些房价高的城市，土地竞争有限。这是土地级别。在市场一级，我们仍处于监管环境中，购买限制，贷款限制，价格限制和标牌限制非常严格，行政色彩干预非常严格。 ，这是第二个。第三，在过去十年左右的时间里，已经积累了许多房地产系统，它们都需要被突破。这是在未来下一波房地产开发浪潮发展时释放生产力的基础。如果该系统没有取得突破，那么它仍然会限制房地产。王勇（主持人）：对潘先生有何建议？潘军：从我个人的角度来看，从房地产业的角度来看，的确是你所说的，它是支柱产业，进入房地产的下半年，实际上，下半年是一个阶段，需要细粒度的控制。我认为该国应逐步放松政策，重返市场。在这种流行病中，我们看到了一些放松，包括最近的猛烈射击。苏州有四十多个，因为许多都取中位数。我们行业中的许多公司都称为背心，他们得到了很多背心去进行算术游戏，以免让土地价格大幅上涨，实际上，根据目前的市场价格限制，开发商利润很薄。限制产品研发的冲动，市场应在政策上逐步回归市场，给开发商一定的条件，不应遏制房价的大规模上涨，给城市一些更好的产品。现在有什么压力？由于价格的限制，房价将受到限制，
像深圳一样，涨价限制基本上是无利可图的。在这一点上，有必要给市场主体一些空间。这是一。第二，我们必须了解它的定位。刚才文杰开始了。我想补充一点，对于一些大城市而言，市中心没有土地，城市功能的转变也需要开发商作为市场参与者进行干预。我认为深圳比较先进。最近，上海还将出台新政策。广州紧随深圳，深圳被称为城市更新。当我们进入内部时，是农民反对拆除，举着标语等，但在深圳，农民却走上街头反对政府全面整治。如果不拆毁我，那就毁了我的梦想。全面翻新是重新打扮和戴上帽子，放水，电和火。您仍然住在农民的房子里。结果，我们几个村庄的农民是最中心的城市。福田和南山没有房屋，但是有些可以通过旧的改革解决。蛇口出售一套价格超过10万元的公寓，并在几秒钟内杀死100套。这是由电源不匹配引起的。我认为开发人员已经进行了精细的管理。有时我们甚至会做非常艰苦的工作。我们将成本计算为几美元，这会影响我们的投资回报率和净利润率。我们的开发人员还必须宣传我们对城市的贡献，许多旧社区消失了，大规模的城市功能得到了改善。根据当前的流行情况，我们建议新社区的公共支持区域将越来越多，例如社区养老金，社区健康中心（包括物业）和多功能房屋。这种比例的增加将使社区的公共服务能力得到改善，王先生提到，包括财产，行业委员会等，它们作为社会的一个单元将越来越好。只要我们共同努力，他就是房地产行业，并且实际上可以促进某些新城市的诞生。昨天早上我去了成都的青白江。原来是一个老工业区。最近，发生了很大的变化。开发人员做出了巨大的贡献。在中国排名前100位的房地产公司中，有50家已经到达该地区。他认为，它已将其从重工业中推广出来。将该区改造成一个超过300平方公里的现代化物流服务区，我感到非常感动。实际上，地方政府对开发商特别是优秀开发商给予了高度认可。新的万达广场面积达700，000平方米，在老破产工厂进行了翻新。在我们城市建设的后期，我们的水平可能会更高，这可能比过去20年的快速发展给城市带来的结果更合理，服务体系更加完善。
王勇（主持人）：林先生，您对建立长效机制有何建议？林忠：目前正在实施的方法是一种相对有效的长效机制，一方面利用市场的无形之手，另一方面利用政府行政的有形之手来调整产业。相信在目前的两手调控下，未来市场趋势有望稳定健康发展。市场的无形之手将有偏见。如果中国的市场化还不是很成熟，那将是一件大事。有形的手会对其进行调整，但是在市场逐渐成熟之后，管理的手将逐渐撤退。我们的政府非常明智和明智。中国的城市化差异很大。正如潘先生所说，实际上，中国有很多人说中国没有机会老龄化。不，城市化有很大的不同。这个城市很好。过去一刀切的行政法规现在是一个城市，一项政策。一个城市，一项政策可以解决中国的一个大问题。如果您根据一定数量的城市开药，那么许多城市可能会选择错误的药物，并且有些城市非常热。一些城市仍然寒冷且仍在冷却。从一刀切到城市封闭，这是一个巨大的变化。过去城市发展的主要矛盾，我们谈到了供需结构的失配，即人口众多，土地不足，三，四线城市人口不多，人口素质过高。土地很多，但是政府目前的城市化2。0政府已经发生了变化。城镇现在正在发展中国未来的特大城市。土地政策最近刚刚改变，土地在与人同行。许多城市可以用土地指标代替它。北京和上海不是没有土地，没有指标。上海和上海有许多农业用地。如果上海和北京在农业用地或东部三个省份中效率更高，则可以替代它们。为了解决未来的城市发展问题，“中国城市化2。0”旨在建设大城市，大城市和大城市，以承载国家的竞争力，因为要发展科学技术，发展未来的网络，只有聚合才能有效。未来，特大城市和特大城市必须代表国家的竞争力。它进行了很多更改，但仍有时间进行更改。在此之前，您使用管理价格来防止出现重大问题。一旦逐渐稳定，就会有一些市场。替代手段。在未来的十到二十年中，这种方法在中国可能是一种非常有效的方法。住房不是投机，稳定和刺激。由于城市治理，未来中国将有十到二十年的城市化进程，这是一个很好的时机，这是一个长期机制。然后是土地政策的变化，户籍政策的变化，
已经合作。在短期内出现过热时，我们与西方国家有所不同。西方国家没有这些措施，比较容易，无论是过热还是过冷，中国的未来房地产都相对稳定。王勇（主持人）：回答一些网友的问题，您认为社区服务将建立一个刺激这些在线服务的在线平台吗？潘军：过去六个月我们与京东合作。我认为这是基于社区的。我们已经建立了微信群组，包括转换为会员群组，以通过专门机构来实现。我们过去做过的五家商店的结果都得到了很好的反馈。我们的社区服务购买推动（包括激活）效果非常好。我们的回购率是传统商店的10倍，所以现在我们发现在爆发期间，社区中将有新的机会。因为中国是一个熟人社会，所以它更喜欢与熟人打交道。文化特征，例如熟人交易。要通过社区服务建立在线平台，必须与离线服务渠道结合起来。事实证明，当我们这样做的时候，在过去的反思中，我们也付出了很多努力，尽管我们也挖了一些互联网行业的人，但我们并没有专业地在线，平台的速度做出响应，尽管发现我们和互联网行业不同国家的文化截然不同。他如何使用工具？支持系统与我们的离线行业文化不匹配。去年，我们开始改变合作机制。您负责在线，而我负责离线。这样效果更好。我认为这种模式是基础，过去取得不佳成绩的原因是，我们竭尽全力自己去做，花了五年的心血。王勇（主持人）：网民们仍然非常关注房价，二手房，现在可以出售二手房吗？对购房者有什么建议吗？李文杰：这个问题分为几个层次。一线城市和二线城市仅限购买。提出这个问题，他还是可以购买，无论是您第一次购买，还是改进替代产品。目前，似乎认为上半年的价格已经触底。最好的购房时间是3月至4月，因为交易量已经开始反弹，这意味着价格已经从2月底的相对低谷开始反弹。这是一个方面。我们不知道下半年买家的情况。我个人认为是因为楼市整体相对稳定。如果他想生活和购买，他可以随时购买。如果您不购买，则可以租房子。租金也用来买房子。有一些城市可以买房投资。让我们来看看这些情况。整体租金情况仍然相对不稳定。
简而言之，对这些人的建议是，如果您自己生活，则可以购买。它具有买房和出租的性质。下半年市场不稳定。王勇（主持人）：一手房子现在可以入车了，未来趋势如何？您能为我们提供解决此问题的想法吗？林忠：我和温洁一样，取决于买房的目的。如果您自己生活，那么现在是购买房屋的好时机。关键是要找到满意的地方。您所住的房子有太多要求。它靠近工作场所，靠近儿童学校，靠近您岳母的房子。您的房间类型（五层或六层）。如果您对物业满意，可以购买并独自生活。短期内它会很便宜，但十年后仍然会很便宜。如果您进行投资，房地产并不是未来增值最高的投资。它不同于过去的十或二十年。在过去的十年和二十年中，北京和上海的房价上涨了十倍。 2000年，出售了3，000多套房屋，现在已经出售了。到890，000，这个时代结束了。在未来的10到15年中，平均而言，房价将每年上涨5％。优势在于，对于房地产投资，如果您保持并增加价值，则可以选择一线和二线城市，而不必购买三线和四线城市。一线和二线城市更好，有些则是强大的三线城市。四行不会太好。您为什么要进行一些投资，尽管这并不是将来的最高回报率。如果要购买股票，您将无法理解它，可以在购买房屋时理解它，也可以看到是否可以购买。买股票，尽管有些股票投资非常有利可图，但有些股票投资也损失了，还有一些100元剩下的2元股票。房地产不会，尤其是将来的一线和二线城市房地产。第二，保持价值和增加价值，跑赢通胀，跑赢增值。第三，我们这一代人可以通过能力赚钱。当您的第二代和第三代人无法赚钱时，最简单的留住他的方法是什么。几十年来保持不变的是城市地区的房地产。因为它的价值不容易改变。持股将改变十到二十年。在世界上一个大城市的好位置上购买的房屋的价值在50或100年内没有变化，因此可以将其传递以确保第二代和第三代的继承。时间非常好。您将不再追求暴利。我们这一代人有经营能力和赚钱的能力。我们对5％-10％不感兴趣。我们认为这太低了，但是当第二代和第三代人拥有更多的财富时，要保持5％-10％的年增长率，这是惊人的。如果您要投资，
经过这两年的调整，它一直比较稳定。如果您满意，可以购买。王勇（主持人）：谢谢分享。我也收获了很多。房地产行业确实值得我们在中国讨论。正如我们刚才所说，它在国民经济中占很大比重，既是爱又是恨。爱情有这么大的发展机会，仇恨是一个国家的房地产占如此大的比例，无论是好是坏，每个人都有不同的看法。每个人都给出了很好的意见，我们的网民对此非常关注。结论不是最重要的。企业家和专家为我们提供了解决问题的思路，并为我们研究房地产问题和其他问题以及社会上的其他问题提供了很好的参考。感谢您的业务。家庭共享。最后，在一两分钟内，一位网民问潘先生，您的公司如何建立C8O。管理怎么样？既然流行病困扰了，我还是陌生的首席八卦官。潘军：转型始于去年。去年，我们做了很多动作。徐汇是我们的目标。这位大哥给了我们很多支持，因为我们的目标是进入前50名和前30名房地产。我们发现组织的成立非常重要。我们聘请的也是清华大学建筑系的学生。他与许多开发人员都有合作。我们发现设计八卦时，很多人问我八卦在广东是贬义词。您为什么选择这样的贬义词？我们认为他有点八卦，总能提供很多八卦，各种各样的东西。其中包含许多有价值的信息，万科财务资金的处理方式，华润近期业务的调整方式，人员变动以及变动原因背后的逻辑。我们每天中午交换信息并了解我们所拥有的。日本战国的三个战士中有一个名叫丰臣秀吉的人。这个人只有1。6米高。事实证明，这是一个小型步兵，甚至没有骑马，也没有武士。他为什么成功地统一了他？在日本，他的情报收集能力特别强非常重要。他有成千上万的团队，其中包括各种乞be和僧侣。他已将该国家划分为66个王子州。您的部队已部署。 ，董事的性格等。我们曾经以为这是一家专业公司。实际上，房地产非常全面。首先是整合许多资源，其次是学习合作。自去年以来，我们已经与26家排名前100位的房地产公司合作，我们将找出该公司的特点是什么，
关于效率，我们会发现组织将变得非常活跃。当我们做出决定时，我们的信息会随着信息的丰富而提高。有一个八卦官员可以让我们听到很多事情，并为此目的收集更多信息。我们不想做的是很正式的，名字更花哨，我们希望按照趋势被称为首席八卦官。林忠：老潘，不被称为首席八卦官，被称为首席情报官。在潘先生的领导下，创新有两个很大的特点。他们有很多创新。其次，在艺术上，我认为在行业中将老潘标记为创新和艺术，这是一个非常典型的特征。在听了这位官员的消息后，他知道自己是一位八卦官员，可以娱乐公众。实际上，他把闲话比喻成非常重要的位置。王勇（主持人）：今天的讨论即将结束。我将预览下一个事件。下一次，我们将在下周二晚上讨论企业的数字生存能力，因为我们知道企业在消费者和生产方面都面临巨大压力。我们需要做好现金流管理，做好恢复工作。现在生产正在快速变化，我们如何在线进行生产，并且在恢复生产和缺少订单后，我们如何提高数字生存能力和进行数字化转型，许多人非常担心这个问题，实际上并非如此复杂，我们将邀请一些人一起讨论。获取此信息可以扫描我们的微信公众号，这是我们的活动通知。