房地产税对房价的影响(开征房地产税二手房房价会降吗)

房地产税对二手房的影响

人类泡沫的历史由来已久，这是由于贪婪和无知造成的，而房地产由于其僵化的需求和庞大的数量而成为许多泡沫历史的主角。发生了十次房地产危机和九次房地产危机。每次都有深远的影响。美国的佛罗里达房地产危机是有记录的第一个房地产泡沫，此后日本和东南亚无法摆脱它，最近的全球金融危机也源于美国的房地产泡沫。这些危机的共同点有哪些值得关注？我们能有什么感想？现在，一起回顾四个房地产危机。 1926年9月，飓风以每小时200公里的速度横扫佛罗里达。飓风造成的海啸将佛罗里达州的两个城市夷为平地，摧毁了房屋，炸死了415人，海水上升到了二楼。爬到屋顶逃生。飓风不仅摧毁了房屋，而且刺穿了人类历史上第一个记录的“房地产泡沫”。飓风过后，许多破产的企业家和银行家自杀或发疯，有的沦为乞be。据说，美国商业界著名的“麦当劳教父”雷·克洛克（Ray Klock）是如此的贫穷，以至于他被迫担任纸杯推销员长达17年。佛罗里达房地产投机的历史是一个充满“蝴蝶效应”的故事。佛罗里达州位于美国的东南端，直接进入海洋，靠近古巴，冬季温暖潮湿，是一个度假胜地，尤其是迈阿密北部的棕榈滩岛，是富裕美国人的天堂。第一次世界大战之前，每年冬天都在这里。将聚集美国“四分之一的财富”。第一次世界大战后，情况发生了变化，因为远离战争并赚了很多钱，美国人民觉得自己的钱已经满了，他们相信“美国将永远获胜”！增加工作机会，慷慨的待遇，繁荣的股票市场，等等。有钱的人，每个人都有三件事要做：买房，买车，玩！在该国购房尚未成为趋势。尽管1927年的《麦克法登法案》（McFadden Act）开始允许国家银行发行非农业房地产贷款，但其刺激作用并不明显。在1921年至1925年之间，华盛顿特区的房屋价格仅上涨了约10％。但是越来越多的人购买汽车。当时，一种叫做“汽车分期付款”的产品诞生了，首付10％可以驾驶一辆昂贵的汽车。同时，美国正在大力进行城市化运动，道路也有了很大改善，因此，
“自动驾驶之旅”开始盛行。只有少数人可以去的佛罗里达州也已成为中产阶级的度假胜地。他们很快发现这就是房地产价值的低迷！许多人愿意在这里买房或买一块土地度假，房地产逐渐兴旺起来。赚钱的新闻就像风。更多的美国人来到这里，等不及要购买房地产。在1923年至1926年期间，佛罗里达州的土地价格显示出惊人的增长。例如，棕榈滩的一块土地在1923年价值80万美元，在1924年价值150万美元，在1925年价值400万美元。有人传闻，他们几年前投资了800美元，赚了15万美元。几年后，人们开始投资房地产行业。回报也很疯狂。土地价格每上涨10％，投机者的利润将几乎增加一倍，但仍不能跟上房价的上涨。在1923-1926年期间，佛罗里达州的土地价格显示出惊人的增长。房价每年增长一倍以上。一所房子一年内翻了四倍。迈阿密地区的房价在3年内上涨了5-6倍。当时的口号是：“如果今天不买房子，明天就买不下来！”由于大量的房地产广告，“迈阿密先驱报”成为世界上最厚的报纸。据说迈阿密当时只有人口，房地产行业的人口也很多。银行也在加剧这个问题。普通人在购买房屋时只需要支付10％的首付，其余90％的住房钱完全来自银行贷款。投资者只需要支付一定的利息即可等待一段不错的时间来转售房屋，而出售价格往往是原始价格的两倍以上。偿还贷款后，利润可以超过十倍。佛罗里达州的赚钱效应还吸引了一些替代角色，例如意大利移民庞兹（Ponzi），他讲过一个邮购凭单的故事，承诺超高收益，人们赶到了，庞兹用新钱还了旧账。 ，越有趣，越大，这就是“庞氏骗局”的由来。房地产仍然是主流。在佛罗里达投资已成为美国人致富的方式之一。前往迈阿密的火车上满是美国人梦rich以求的致富之道。一时间，无数的财富被投资到佛罗里达州，城市街道两旁的房屋被高价购买，郊区的未规划土地也按地区出售。买房买地的人很少去田野，他们不在乎质量。
当它上升并出售时，它就产生了差异。突然的飓风打破了所有梦想。 1926年底，不可避免的崩溃终于到来，迈阿密的房地产交易量从1925年的10。7亿美元缩水到1926年的1。4亿美元。许多接管市场的人开始负担抵押贷款，并且人们扔掉手中的房地产，导致房价暴跌，破产的家庭比比皆是。这种泡沫的崩溃不是一个独立的，部分的情况。即使没有这种飓风，泡沫也会因另一个小诱惑而破裂。此后，美国政府大力控制了负面影响，但经济危机炸弹的起因是佛罗伦萨的房地产泡沫。泡沫破裂时被点燃，华尔街在1929年倒闭，导致世界范围内经济萧条。 1930年代。这是另一个故事。第二次世界大战后，日本开始专注于建筑，其结果引人注目。从1953年到1973年，日本在20年间从一个农业大国转变为世界上最大的钢铁和汽车出口国。例如，以丰田为首的汽车公司在欧美取得了巨大的成功，日本商品泛滥，许多美国工厂关门。失业人数增加，犯罪率上升。当时，美国还没有想到要进行贸易战，所以砸日本汽车的美国工人成了正常的发泄。 1984年，美国的贸易逆差为1，233亿美元，其中日本处于三个水平。 1985年，日本的外汇储备超过4，000亿美元，占世界外汇储备的50％。日本取代美国成为世界上最大的债权国，其经济总量超越法国，德国，德国，稳居第二。在鼎盛时期，日本拥有美国资产的10％。 “买美国”，“日本可以说不”，“日本优先”已成为新的共识，剩下的只是时间问题。当然，这也与美国本身有关。 1978年，第二次石油危机爆发，能源价格急剧上涨，美国通货膨胀严重。 1979年夏天，保罗·沃尔克（Paul Volcker）担任美联储（Fed）主席，并决定管理通货膨胀。美元汇率在五年内上涨了近60％。海外资金流入美国，但出口受挫，贸易逆差成为一个问题。为了改善这种状况，美国希望通过美元贬值来提高产品的出口竞争力。主要目标当然是日本。因此，引入了广场协议。 1985年9月，美国，日本和其他五个国家在纽约的广场酒店举行了一次会议，
美元兑主要货币有序下跌，以解决美国庞大的贸易逆差，即所谓的“广场协议”。之后，这五个国家开始在外汇市场上出售美元，引发了疯狂，美元继续大幅贬值，日元升值了三年来的最大幅度，达到86。1％！日本如何应对？-在他们利用洪水的力量释放水后：《广场协议》出台后，日本政府决定减税1万亿日元，增加5万亿日元。7月，公共事业投资增加了另外2万亿日元的财政支出。自1986年1月以来，日本银行已连续5次降低利率，从5％降至2。5％，是当时世界上主要国家中最低的。在1985-1990年期间，日本的M2增长率从8％上升到12％以上。从1985年到1989年，公司融资额增长了5。5倍。无论是针对企业还是个人，抵押业务的规模都迅速扩大，然后银行竞争发行无抵押信用贷款，并将其用作员工kpi。从1986年到1991年，该银行的房地产抵押贷款余额增加了一倍。只要持有日元资产，就可以通过汇率变动获得超过5％的汇兑收益，因此大量的国际热钱涌入。所有多余的钱直接流入股市和房地产默契！政府原本打算让更多的资金进入该实体，以弥补出口受挫的负面影响，但结果却适得其反。一方面，出口成本高，企业动力不足，另一方面，企业不愿在国内投资，因为世界的繁荣，家庭劳动力的飞涨，趋势的蓬勃发展以及成本的降低低。但是最重​​要的是，此时做生意远不如投资。随着股市的飙升和土地价格的上涨，结果显而易见。自1983年以来，日本的全国平均土地价格已从11万上升到590，000，是1991年的最高峰，足足上涨了5。36倍。东京是日本房地产泡沫最有代表性的代表。 1988年末，日本的调查总土地价格为1842万亿日元。根据当时的汇率，美国的土地总价为403万亿日元。也就是说，一个日本群岛可以购买四个以上的美国。土地价格为411万亿日元，因此说“东京绝对可以购买美国”并不是开玩笑。 1989年，东京银座5丁目，
它相当于970，000美元，也是赢得吉尼斯世界纪录的世界最高土地价格。 1990年，在东京购买了一个面积为60平方米的小家庭，花费了超过5000万日元。年轻人可以在15年内不进食或喝水就能得到它。发展需求很强，但是由于土地的私有制，土地争夺战时有发生，拆迁导致死亡的情况也很普遍。许多黑人势力已经崛起。崎崎清崎（Kiyosaki Ozaki）等典型的人从高中辍学，然后出现在大阪的暴​​力团伙中。 M于1969年成立了自己的公司，主要从事房地产和高利贷者的业务，以赚取参与政治的第一桶金，黑白两种吃东西的方式。后来，只要东京不负责拆毁街道和街道，他总能解决，但中介费总是200到3亿。他还需要购买股票或在项目中进行投资。因此，他很富有，过着奢侈的生活在银座。所有情妇的年龄都必须在20岁以下，而且他们非常强大。 1982年，他们庆祝了1000多位名人，但到1984年，大崎清辅被送进医院，并被伪装成游客的三名杀手滥杀滥伤。当时，房地产形势令人发疯。当然，政府会踩刹车。然而，1985年，东京启动了“资本重建计划”。该计划始于1970年代，但在市场疯狂的时候被取消了。在1985年的人口普查中，东京的总人口为835万。资本重建计划涉及拆除24。9万户家庭和73万多人。实际上，这些建筑大多数是战后匆忙建造的。人口密集，耐火性和抗震性差。搬迁或装修迟早要进行。事情是这样，但问题是大多数家庭都不想搬迁或提高价格。此轮的最大受益者是坂坂忠（Tasaka Sasaka），有传言称他雇用枪手杀死了崎崎清崎（Kyosaki Ozaki），因为他们的业务极为相似。 Tasaka Wakasaka的核心业务也是“拆除房地产+有问题的土地合规性”。你赚多少钱？ 1986年，日本的企业收入排名是丰田第一，索尼第二，第三是最高恒定产量。这就是太极拳的产业。他们通过与钉子户打交道来赚钱，然后慢慢渗透到一级土地市场。 aka中大辅的慷慨大方是押注东京都政府的建设。 1982年左右，有东京都政府重建的消息，但地址尚未确定，八坂太二在西新宿购置了很多土地，其中最大的一块是在西新宿六丁目，总价为75亿美元。日元。最后，如新坂若香所期望的那样，新任负责人促进了市政厅向西新宿的转移，
阪神太极手中的土地暴涨了6倍多，新宿，涩谷，中野，横滨和Sa玉等周边土地投入了1，560亿日元，这震惊了整个国家。许多人认为这是黑匣子手术，不仅引起了司法重视，也引起了黑帮嫉妒。 1986年，有人向他的客厅投掷了三枚手榴弹。幸运的是，法国保镖把沙发藏起来了，否则他的80％的生命就输给了黄泉。但是这些都是情节，很难唤醒人们的疯狂，不仅是房地产市场，而且是股票市场。从1955年到1990年，日本土地价格上涨了70倍，股票价格上涨了100倍以上。日经指数在1986年1月，1987年9月点，1988年日本股市的总市值超过了当年的GDP，而在1989年12月，日经指数创下了接近0。8点的历史记录。当时，股票评论家大喊：“年初4万，年底50，000，三年后10万，这没问题！”房地产和股市的巨大财富效应给股市带来了巨大的冲击。从这个极端节俭的时代到投机和赚钱的时代，日本人。举几个极小的例子：当时的日本人都一样，抱着两个信念：“股市将永远上涨”，“房价将永远上涨”！但是，1990年，日本政府怎么可能感觉到地价飞涨，股票市场完全偏离了实际经济状况。泡沫正在扩大，迟早会崩溃。与其被动地等待，不如主动突破。于是日本政府开始了，那是无情的一枪。如果有机会回来，他们不会这样做。他们做了什么？日本银行自1989年以来连续五次提高利率，利率从2。5％升至6％。同时，货币供应量的增长急剧下降。到1991年，日本商业银行实际上已停止向房地产行业提供贷款。在房地产繁荣时期ho积大量土地的所有者出售了土地，日本房地产市场立即进入了“供大于求”的冰河时代。货币紧缩之后，第一个无法崩溃的国家就是股票市场。 1987年底，日本股票的市值占全球股票市场总市值的41。7％，然后在1989年达到顶峰，但随后急剧下跌。海外投资者认为，泡沫将破灭，并会破裂。以1990年新年为转折点，日本股市在1990年9月下跌，
相关股平均下跌55％。几乎所有银行，企业和证券公司遭受了巨大损失。为了避免破产，许多公司出售房地产并突然供过于求。房屋价格和土地价格开始下降，但根本无法出售。完工的建筑物中没有居民，到处都是空置房屋。外国投资者迅速逃离，资金紧缩。 1991年，巨大的房地产泡沫从东京破灭，并迅速蔓延到整个日本。到1993年，日本房地产破产公司的债务总额达到3万亿日元。由于发行了大量抵押贷款，银行收回了许多不良资产。在同一时期，日本的21家主要银行宣布它们产生了1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。自那时以来，几家银行因伪造证书办公室贷款而遭受丑闻，导致严重的信任危机，几家大型银行也关门大吉。泡沫破灭了，但其影响却超出了许多人的预期：日本的土地价格在1991年达到最高点，并从1992年开始持续下跌。截至2015年，六大城市的住宅用地价格下降了65 ％，并且所有城市都下跌了53％，并且到目前为止尚未修复。房地产泡沫破裂，日本的经济增长率和通货膨胀率均下降。从1992年到2014年，日本的GDP增长率平均为0。8％。这是政府不断刺激的结果。所谓的低欲望社会也是对财政资源和信心的回应。日本学者计算得出，房地产和股票价格的下跌在此期间给日本造成了财富损失，达到1500万亿日元，相当于日本的个人金融资产总额。随着资产价格暴跌，该公司的资产负债表显着恶化，该公司不得不努力偿还债务，从而降低了竞争力。尤其是，由于坏帐急剧上升，银行遭受了巨大的损失。在1992年至2003年之间，日本有180家金融机构宣布破产。 1991年后，日本政府负债累累。 1991年，日本政府债务/ GDP比率为48％。 2014年，这一数字达到230％，远高于同类发达国家的水平。相应地，日本的国际地位也大大下降。许多普通人由于时代的影响而跌宕起伏，命运多多，即使是赶时间的人也是如此。如前所述，高坂忠孝（Tasaka Wakasaka）的妻子在房地产泡沫最疯狂的时候去世，而他的妻子结婚不到两年，并申请了离婚。
1991年后，土地价格暴跌，投机失败。他的公司（日本前三大公司）倒闭了。在2001年，高坂ab鸟脑部出血。尽管他挽救了生命，但他变成了植物人，并于5年后去世。在中国之前，最后一个“亚洲奇迹”是由一组国家共同创造的，韩国，印度尼西亚，马来西亚，泰国，新加坡等为代表。从1980年代末到1990年代初，这些国家实现了大约10％的高速增长。国际资本蜂拥而至，但它却推高了房地产风险。所有这一切的起源都来自1980年代的开放：●菲律宾在1960年代宣布取消外汇管制，允许外国资本利润在1986年自由汇出。 ●1986年，马来西亚增加了获准持有国内股票公司股权的外国投资者的比例； ●同年，印度尼西亚也放松了对资本账户的控制。 ……到1994年，东南亚主要国家已经基本实现了资本账户下的可兑换，金融市场基本开放，大量国际私人资本流入东南亚，银行信贷开始大幅增长。从1986年到1994年，各国银行对股票市场和房地产的贷款比例有所增加，其中新加坡为33％，马来西亚为30％，印度尼西亚为20％，泰国为50％，菲律宾为11％。但是，资本流动是第一个在主要城市推动房价上涨的因素。 ●1988年至1991年，印度尼西亚的房地产价格上涨了约4倍； ●在1988-1992年，马来西亚，菲律宾和泰国均增长了约3倍； ●1989年泰国的住房贷款总额为459亿泰铢，到1996年已超过7900亿泰铢，在7年中增长了5倍多； 1988年至1992年间，土地价格平均每年以10％至30％的速度上涨；从1992年7月到1997年，土地价格每年以40％的速度增长。一年来，土地价格上涨了14倍。是壮观的。但是，所有这些都不可持续。 1997年东南亚金融危机中断了这一过程。原因是热钱流入过多。它过早地向外界开放了其不成熟的资本市场，过度放松了资本项目的管理，并为国际热钱提供了频繁的资金流动和投机性攻击。可以借此机会。
美国经济开始强劲复苏，格林斯潘领导下的美联储开始加息，美元处于强势周期。采用固定汇率制度的东南亚国家的货币被迫升值，出口竞争力减弱，进口激增，贸易和经常账户产生巨额赤字。同期，人民币大幅贬值，中国在吸引外国投资和增加出口方面显示出强大的竞争力。南亚国家的出口在1996年左右大幅下降，经常账户迅速恶化。 1997年，泰铢，菲律宾比索，印尼盾，马来西亚林吉特和韩元成为国际投机资本的目标。大量资本流出，固定汇率制度被迫放弃，货币急剧贬值，经济总体上出现了急剧下降。房地产泡沫开始破裂。进入1996年之后，国际市场对泰国出口产品的需求低迷，贸易逆差加剧，这给泰国的汇率造成了巨大压力。巨大的资本外流压力迫使泰国银行最终放弃了固定汇率制度，实行了“有管理的浮动汇率制度”，这导致外汇市场和股票市场过度下跌，导致泰国货币贬值。泰铢翻了一番还多。房地产价格也迅速下跌，仅在1997年下半年就下降了近30％。泰国的房屋空置率继续上升，办公室空置率高达50％。与泰国类似，马来西亚的大量外债并未投资于实体经济，但已转移至房地产行业和股票市场，从而迅速形成泡沫。以首都吉隆坡为例。 1995年，在金融危机爆发之前，住宅租金和住宅价格分别上涨了55％和66％。金融危机爆发后，马来西亚的货币贬值了近两倍。股市暴跌，金融和房地产股甚至下跌了70％至90％。房地产市场泡沫也破裂了。 1997年下半年，马来西亚房地产的平均交易量下降了37％，各种房价指数开始急剧下降。其他国家的情况与此类似。房地产危机和金融危机是东南亚国家告别平庸之前的高增长，直到现在他们还没有回到他们的重要时刻。 2007年，美国房地产再次崩溃，不像佛罗里达州那样，这次是全国性的。在2001年，互联网泡沫破灭，互联网公司以前无法获得的库存变成了废纸。经济处于衰退中。布什总统当时的策略是刺激房地产，并提出了虚张声势的“购房计划”。 。有钱人已经有房间了

联邦基金利率已经连续两年提高了两次，从1％提高到2006年的5。25％。由于次贷主要是浮动利率贷款，因此大幅增加了，美国人没有储蓄，因此没有六个钱包来应付危机。然后很多人发现抵押贷款还不够！不断上升的利率刺穿了房地产泡沫之后，房价开始大幅下跌。对于已经发放贷款的机构，即使收回了坏掉的供应商的财产，也无法通过出售财产来收回贷款的本金和利息。而且，许多房屋根本无法出售，只有Constant违约。次贷危机立即爆发，并迅速蔓延到百年一遇的金融危机，影响了银行，对冲基金，保险公司，养老基金以及包括政府信贷支持在内的各种准金融机构，几乎完全消失了。著名的投资银行雷曼兄弟（Lei Man Brothers）破产，美林（Merrill Lynch）被收购，苏格兰皇家银行（RBS）和其他欧洲大型银行都被国有化……自2008年次贷危机以来已经过去了9年。经过数轮宽松之后，美国经济已经摆脱衰退，而欧洲和日本经济体甚至推出了QQE和负利率。它仍然处于低点。中国经济的增长速度已不如从前。在拉丁美洲，澳大利亚和其他资源国，经济急剧下滑并陷入长期衰退。到目前为止，次贷危机的全球影响尚未完全消除。无论何时何地，房地产泡沫都有一些特征，例如：住房需求发生巨大变化；每次房地产泡沫都离不开货币政策的推动力。如果您有更多的钱，您必须找到一个地方。优秀的and赋并成为天然的水库；这也与促进银行和其他机构的发展，抵押贷款的松动以及金融产品的不受约束的创新密不可分；投机猖ramp，每个人都怕犯错误；泡沫破裂有时来自自然灾害，有时只是谣言；不管怎样，普通百姓都深受其害。 ……。可以总结很多。房价永远不会上涨。家庭财富的维持不仅取决于国家运动会，还取决于个人的理性判断。历史的小曲折对个人来说是一场灾难。好吧，不要落在你的头上，最重要的是你的幸福。 -END-大猫金融