租房合同简单版(个人租房合同范本2019)

简单一点的租房合同

法院版：无效房屋租赁合同无效的判决要点｜转交给上海第一中级法院，文字：杨凌杰熊阳编辑指南，全面提高法官的司法能力和案件判决的质量，进一步提升案件的价值取向和适用性为了统一法律，实现司法公正，上海市第一中级人民法院探索了集体案件判决方法的简易机制。通过总结各种案件的普遍性和趋向性问题，完善了法官的优秀审判经验和判决方法，形成了案件判决的标准和方法。该刊发表了《无效房屋租赁合同案件的思考与判断要点》。住房租赁合同争议案件在当前房地产案件中所占比例最大。在这种情况下，确定合同有效性和处理后果是审判实践中面临的主要问题和困难。在此之前，在审查委员会第一阶段的案例总结“关于确定房屋租赁合同效力的司法思想和判断要点”中，系统地介绍了房屋租赁合同有效性的判断思路。 。”至于被认定无效后的房屋租赁合同如何处理，也是案件进行审判和判决的关键，因此有必要梳理，总结和归纳出审判的思路和要点。这类案件的判决。案例一：双方当事人的过错被认定为承租人赵某拖欠租金，出租人刘某向法院起诉，要求解除合同。后来，刘某以刘某隐瞒房屋的非法建造为由，反驳该合同无效，并主张将全部无效合同归咎于刘某。刘认为，赵先生在签订合同时没有审查房屋的性质，还应承担相应的过错责任。情况2：扩大损失的责任由公司对公司工厂的租赁承担。双方同意，公司可以在租赁范围内建造房屋。房屋所有权归公司所有，公司只有使用权。公司非法建造房屋拆除后，公司向法院提起上诉，要求公司赔偿扩建损失。案例三：参与确定房屋占用费的公司租赁了公司的房屋，而该租赁是为经营一家餐馆。双方之间的合同规定，公司有义务与公司合作以通过相关的注册程序。后来，该公司要求终止合同，理由是该公司未能为相应的许可证申请提供必要的材料。同时，由于房屋的非法建造，租赁合同无效，公司主张仅按照合同租金标准向公司支付房屋占用费。 （1）复杂的房屋租赁合同无效后，合同无效的后果，
而且，这一诉讼和反诉往往是纠缠在一起的。例如，遗漏个人后果可能会导致当事方之间的利益分配不平衡，因此在审判中存在某些困难。 （2）在无效房屋租赁合同的情况下，导致合同无效的当事方很难犯错误，并且导致合同无效的情况通常更加复杂。法院在审查有关因素，特别是有关事实时，通常是由于租赁房屋的建造年限，导致租赁房屋的产权，违法性质等有关法律法规，政策文件发生变更或房屋发生变更的，经过了多次翻新和扩建。由于某些原因，很难确定当事方的过失。 （3）在确定无效后果损失的困难实践中，使租赁合同失效的主要原因是租赁房屋是非法建筑物。承租人要求出租人赔偿装修，翻新或扩建的损失，尤其是在租赁房屋由于非法性质而被拆除或部分拆除且装修的现状不再存在的情况下，如何准确确定合同无效造成的损失就是这种情况下的审理困难。 （4）很难确定房屋占用费。根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷法律若干适用问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人要求按照《房屋租赁合同》的规定支付房屋占用费用。合同约定的租金标准使用费一般由法院支持。但是，实际上，情况不同。例如，在租赁市场价格出现重大波动的情况下，标的不合法，房屋的质量严重缺陷以及当事方未能实际使用房屋，法院是否以及如何提及合同中约定的租金标准很难确定拥有费。在处理房屋租赁合同无效的后果时，法院应基于诚实信用原则，充分考虑当事方的过失，房屋使用状况，合同标的义务，合同履约等因素，并进行分配。各方有责任合理地避免一方无效的合同。实现双方利益的救济和利益平衡。 （1）确定导致合同无效的主体的过失责任在这种情况下，法院需要首先确认导致房屋租赁合同无效的主体的过失责任。实际上，有两种主要情况使合同无效：一种是租赁房屋是非法建筑物；另一种是租赁房屋是非法建筑物。另一个是非法转租。随着环境综合整治措施的实施，由于未能获得建设项目规划许可证或未按照建设项目规划许可证的规定进行施工而发现合同无效的情况，则占很大的比重。大多数无效的房屋租赁合同案件。在这种情况下，
全面确定双方的过失责任。首先，根据住房租赁合同，提供经济适用房是出租人的主要义务。通常，出租人作为租赁房屋的经理或实际控制人，应比承租人更了解租赁房屋的实际情况。当由于房屋违法而导致租赁合同无效时，尽管承租人也有谨慎的责任注意租赁房屋的状况，但过失的过失相对较小，应承担第二责任。合同无效造成的损失。该比例由法院根据案件确定。其次，如果有证据证明承租人知道合同无效并且仍在租赁房屋，则法院通常应认定其与出租人有同样的过错，双方对造成的损失承担相同的责任。通过合同无效。第三，如果承租人在订立租赁合同期间履行了其尽职调查义务，并且出租人提供了虚假材料，则承租人有理由相信租赁房屋是合法的，并且承租人原则上不应对承租人承担责任。合同无效造成的损失。 。与案例1一样，赵先生在检查房屋财产和相应的认股权证时疏忽大意，仅根据出租人的口头担保签定了房屋租赁合同，未履行相应的谨慎义务，因此法院裁定：赵某对合同无效负有责任。刘某知道，未经批准自建房屋属于违法建筑，应承担合同无效的责任。如果承租人在未经出租人同意的情况下不承认法院转租是有效的，承租人仍会在知情的情况下与转租人签订合同。承租人通常应承担主要过错责任。如果在签订合同之前未履行谨慎义务，则应承担轻微过失责任。次级承租人的谨慎义务通常表现为要求出租人出示先前的合同或出租人的同意转租。实际上，租赁合同通常就无效合同的责任分担达成直接协议，而这种协议应该是无效的。原因是该协议不属于“合同法”规定的“合同争议解决条款”，也不属于“合同法”规定的“和解和清算条款”。如果法院事先确认了当事人对合同无效后果的商定效力，则基于对法律的负面评价，合同无效后果将存在逻辑上的冲突。 （2）合同无效后的损失赔偿的确定在确定导致合同无效的主体的过失的责任后，法院应进一步审查损害赔偿的具体范围，标准和数额。此时，有必要根据各方的过失程度合理确定责任，
对于无效的房屋租赁合同，损害赔偿的确定主要涉及房屋装修损失和扩建损失的确定。与合同解除时发生违约的合同主体的合同责任不同，合同无效后，当事方承担的合同过失责任是对另一方信托利益损失的赔偿。目的是补偿因合同无效而实际遭受的损失，以便在合同签订之前将其利益恢复给国家。信托利益不包括且不应超过合同履约利益，即合同履约后可获得的利益。因此，因无效租赁合同而造成的损失的赔偿范围通常仅包括直接损失，例如装修和翻新成本，装修和扩建成本，而不包括间接损失，例如承租人的经营亏损和雇员遣散费。装修和装修损失的审查规则当房屋租赁合同无效时，法院对房屋装修和装修损失的审查规则如下：第一，承租人未经出租人同意装修的损失。产生的费用应由承租人承担。该人要求承租人恢复原状或者赔偿损失的，应当予以支持。但是，在实践中，租户的装修设施往往不容易拆卸，强行拆迁的成本过高或房屋严重受损。法院应当指导当事人充分利用装饰设施，并对依法给予的当事人给予适当赔偿。其次，在承租人同意与出租人共同装饰的情况下，出租人同意使用的装饰物可以折让给出租人。对于出租人不同意使用的装饰物，应当根据不同情况处理：未形成附属物的，承租人可以拆除，但房屋应当恢复原状。如果已形成附件，则双方应根据导致合同失效的过错责任分担当期价值损失。第三，如果房屋租赁合同的租赁期限届满但被视为无效合同，则承租人已估计了租赁期的风险以及租赁期满后不续约的风险，并且承租人享受租赁期内的全部装修以装修为目的的租赁收益，因此，对装修的投资不再计入因合同无效而造成的损失。法院通常不支持承租人因租赁合同无效而提出的装修损失索赔。处理装修损失的第一要点是向承租人的相关解释。在发现房屋租赁合同无效后，法院应向承租人说明是否要求赔偿装修损失。如果承租人坚持不要求索赔或仅提出抗辩，法院将不处理装饰损失，并可通知承租人单独提起诉讼。
应当告知，装修可以采取必要的证据保全措施和相应的法律风险。第二，关于出租人同意装修的决定。如果出租人不同意装修的，法院应当根据房屋类型，合同约定的租赁用途和实际履行情况，确定出租人对承租人的装修意见。合同。出租人可以根据房屋租赁合同中的租赁协议预见承租人的装修，或者出租人知道或应当知道承租人已经装修了租赁房屋，但在合理期限内或合理时间内未提出异议期间如果提出异议后继续履行合同，则法院通常可以确定出租人对承租人的装饰不反对。第三，关于出租人同意使用装饰的决定。房屋未拆除或拆除尚未确认的，法院应当根据案件的装饰用途，日常生活经验和实际用途，综合确定出租人是否同意使用装饰物。装饰价值。如果出租人对是否同意在诉讼中使用装饰有不一致的意见，除非出租人做出了合理的解释或有足够的证据证明不能使用装饰，否则法院通常不适合。很容易确定出租人不同意使用这种装饰。装饰损失的计算方法与合同解除时的装饰损失的计算方法不同。合同无效后的装饰价值损失，合同无效后的装饰损失的计算应仅考虑合同中确认为无效的时装的实际价值，即当期价值。为准。通常情况下，可以通过“现有价值评估方法”确定现值损失的确定方法，即存在争议时的现有装修费用和装修费用。在这种情况下，可以根据诸如装饰物的性质，使用寿命，磨损程度，实际剩余使用价值和装饰物品的市场条件等因素来综合确定该特定量，以避免一方的额外利益。当装饰物的价值很小，且双方之间在装饰物价值上几乎没有争议时，应鼓励双方就装饰物的价值达成协议，以减少双方的诉讼费用。需要说明的是，在租赁房屋被拆除或部分拆除的情况下，是否有其他反映装修，装修状况的证据，如有关装修合同，付款凭证，拆迁前的现场照片等。等等，法院可以委托评估机构评估损失的现值。如果根据现有证据无法确定，
如果由于与承租人无关的原因导致举证困难，则法院可以采用举证简易性规则来保护承租人的合法权益。扩建损失复核合同无效的，承租人应当在未征得出租人同意的情况下承担承租人的损失。承租人同意出租人进行扩建的，如果双方未就扩建费用的处理达成协议，但经过合法的建设程序，则扩建费用由出租人承担；如果法律规定的施工程序尚未完成，则由双方共同负责。应当指出，法院对过错责任和双方损失的确定可以基于合同的有关规定，租赁对象本身的合法性，双方的报告义务，合作行为，扩展利益，扩展规模，风险控制，成本成本的现值等因素，结合当事人的主观过失，确定了合理的责任比例和损失金额。处理租户自我扩张的要点。在房屋租赁合同无效的情况下，承租人自行扩张，如果房屋因违法建筑而被拆毁，承租人要求出租人分担损失，法院应考虑承租人是否要求建造程序，是否可以预见违法建筑物的风险，并全面确定出租人的租金。例如，在案例2中，公司本身租用的工厂没有合法的施工程序，扩建后的建筑物不太可能获得合法程序。因此，公司应有能力预见扩张的部分拆除风险，但公司仍应放任自流，并同意公司的扩张，并对相关损失承担第二责任。因此，法院裁定公司应按扩张成本的一定比例向公司赔偿。膨胀损失的计算方法与装饰物处理中的电流值损失的计算方法不同。扩展损失基于扩展成本。基于平衡双方利益的考虑，法院在计算这种损失时一般采用建筑成本支出法，即扩张成本是承租人在扩张过程中实际支付的建设成本。在实践中，可以根据诸如扩展名的使用状态，实际使用价值，出租人扩展的利益，市场价格波动以及政策情况等因素来综合确定具体金额，以避免任何一方受益来自无效合同。 （C）房屋的归还以及占有和使用费的确定在发现房屋租赁合同无效后，承租人应按照处理无效合同的原则归还合同取得的财产，
实际上，承租人应归还的财产和出租人应归还的租金是可以相互抵扣的。在关于房屋的及时移交的无效房屋租赁合同的情况下，由于涉及大量问题，通常有必要启动司法评估程序，并且审判期较长。法院首先应充分询问当事方租赁房屋的使用状况。如果租赁房屋处于空置状态，没有人使用，则法院应指导双方及时移交租赁房屋，以免诉讼期间双方的损失进一步扩大。在房屋租赁合同被视为无效之后，对转租人的归还解释，出租人可以要求承租人根据合同归还房屋，或者在实际用户为转租人的情况下，房屋所有者的名字第二个房客搬出了房屋。如果出租人仅以承租人作为被告提起诉讼，法院可以向其解释，可以将分租人作为共同被告人，或申请将分租人作为第三方通知而无独立权利参加诉讼；法院也可以直接通知次级承租人作为第三方参加诉讼，没有独立的主张。如果分承租人人数过多且利益不同，法院不应将分承租人作为第三方加入，这可以由当事各方根据案件的具体情况解决。确定房屋拥有费的一般规则合同无效时，没有绝对的房屋占用费确定标准，但是如果当事方要求根据合同中约定的租金标准支付房屋占用费，法院通常应该支持他们。在审判期间，法院应避免根据租赁合同中的租金标准简单而机械地确定拥有和使用费的标准，并应充分考虑承租人的经营或执业与房屋升值或贬值之间的相关性。避免利益失衡。在特殊情况下，以标的物为非法，房屋有重大缺陷，不能正常使用，或者由于租赁合同的期限长，租赁市场价格大幅度波动而确定房屋费用的标准。合同中商定的标准与市场价格大相径庭。完全参照合同中约定的租金标准确定拥有费是不公平的。此时，法院应敦促双方就使用费标准达成一致；如果他们无法达成协议，则可以查看租户对房屋的实际使用情况，房屋的适用性，租户是否对房屋的质量提出异议，是否需要维修和签订合同，目的是否实现以及其他因素，以及参照类似地点同类房屋的租金情况，合理确定计算标准和占用费调整率。与情况三一样
法院根据公司对案件涉及房屋的使用情况，合同无效的原因，租金市场价格的变化，房屋租赁价格的变化，综合确定公司应当按照合同租金标准支付房屋所有权费用。房屋缺陷以及合同履行情况。在转租的情况下，房屋的所有权和使用费的标准确定为不可归还，因为房屋仍由分租人占用和使用。使用费应由法院一般支持。基于租金标准的合理性，市场条件以及促使分租人尽快撤离的考虑，法院通常应参考转租合同的租金标准并确定出租人的收费。分包商拥有使用费。根据实际情况具体判断。在免租期内，房屋拥有和使用费的标准确定，在无效房屋租赁合同的情况下，商定的免租期条款应同时无效。承租人应退还在免租拥有房屋期间获得的收益，即出租人有权根据在该期间内占用房屋的不正当利润向承租人索偿。一般而言，出租人在免租期内的收入实际上反映在租赁期内收取的总租金中。如果租赁期结束，则可以理解为出租人实际上已经实现了免租期的收益。因此，它无权主张。因此，根据公平原则，法院应参照合同中约定的租金标准，承租人实际占用房屋的时间与合同规定的租赁期之比，以公平合理的方式确定免税额，以及房子是否可以正常使用。租赁期内拥有房屋的费用。在翻新非法建筑物的过程中，如果出租人获得房屋装修和扩建等补偿，因为该补偿不是无效合同的结果，则如果承租人要求分摊补偿金，则法院不能直接将其用作补偿合同无效的后果，应综合考虑补偿协议的内容，补偿项目及其组成以及承租人的贡献来确定。