折现是什么意思(女孩子说折现什么意思)

折现俗称什么意思

深入的长篇文章|投资计算中的秘密太彻底了。在进行项目计算时，大多数房地产公司将关注两个指标，即净利润率和总利润。净利润率是一个静态指标（不考虑资金的时间价值）和一个动态指标（考虑到资金的时间价值）。它相对复杂。本文主要与您分享我的理解。我是一名房地产运营商，因此我经常会接触这些指标。当然，我已经听取了一些同行的意见。他们认为运营没有财务意义，因此无需深入了解这些数字。在他们看来，这些是数字游戏，运营仍必须沉浸到项目中。尽管我知道大多数房地产从业人员不需要了解这些数字即可做好工作，但我仍然不同意这种观点。我认为如果您不了解，应该探索的是工作态度和生活态度。因此，本文仅适用于希望了解和讨论的人们。如何看待这个标题，许多同事笑了很多，当然想对它说些什么。不能用力球的配方拉出来。村里的热头王师傅可以在五分钟内学会它。但是王师傅只知道怎么问，但他不理解请求背后的逻辑。我相信有很多同行。因此，我需要谈谈计算逻辑，因为如果您想真正理解某些东西，就必须知道它是如何产生的。例如：象牙山的承包商梁子听说养猪业可以赚钱，并且正准备建立一个养猪场。村子里有个土豪，名叫阿强，有数以百万计的余额宝，于是他说服阿强一起投资。他和阿强进行了很好的讨论。阿强第一，第二年每年投资一万元。第三年，他被分为阿强湾，第四年和第五年，他被分为阿强湾。为了说服阿强，梁子向阿强介绍了一个称为内部收益率的概念，并写了以下现金流量表：阿强问梁子：内部收益率是多少？梁子解释说：【资本流入的总折价等于资本流出的总折价，而净现值等于零时的折现率。 】强：说人。梁仔：通俗的意思是设定折现率，使用折现率将每个期间的净现金流量数字折现为第一个期间，以便所有数字加起来等于，那么折现率就是内部收益率。 （注意：不再对折现率的基本概念进行解释，可以参考数据）。然后梁子在纸上列出了一个方程：最后，梁子将方程组织成一美元的四次方程，这个方程的解是现金净值是收益率，
以上是使用该概念在数学上列出的一次性多重方程。通过感受这个过程，您可以更好地了解如何找出答案。但是，很难求解此方程，因此通常我们仍将使用快速解决方案。积极思考的学生想到的一件事，就是一元四次方程的理论中有一个解决方案。有关多种解决方案的问题将在后面详细描述，在此不再赘述。上面的故事是什么样的收益率：梁仔告诉阿强，手工计算内部收益率太困难了，因此他打开计算机来查找内部收益率。梁子带着不易察觉的狡猾的笑容告诉阿强：这次您看到了对我的养猪项目的投资的年化收益率，这不如您在《余额宝》中所说的那样甜美吗？阿强认为的年化回报率确实很高，并且用他目前的资源无法找到如此高收益的投资机会。但是，爱角质的大熊还是决定核实：第一年投资10000元，第五年结束后，收益为10000；第二年投资10,000,第五年结束后，收益为万；这两个加起来一万。计算完成后，族感到震惊。在头两年，他投资了10,000.最终，他可以得到10,000？但是，从与良子讨论的计划来看，我只有几万人。剩下的去了哪里？在侧面，梁子没想到平时看上去很傻的阿强真的会再数一次，笨拙地站在一边，冷汗。一个Qian族认为梁仔在骗他，他立刻就生气了，于是他用招数偷了桃子，右手爪子直接拿了梁仔。看到这一点，梁子踩左脚跳了起来，跳到了旁边的墙上。两人又高又矮。就像两个人大喊大叫要为前线准备坚硬的钢珠一样，正在扫地的老人踩着七颗星，以惊人的速度走了七步，然后太极云的举动解决了攻势。双方。 ，阻止双方采取进一步行动。在询问了冲突的起因之后，大熊先生对两人说：“您遇到了合适的人。我年轻的时候是工程管理专业的本科专业。我研究了工程经济学，并提到了这个内部比率。如果您对此有所了解，请让老人判断一下。”大熊想了一会儿，然后说：实际上，梁子的内部收益率没问题，但是如果内部收益率简单地理解为年化收益率，那就有点问题了。
因此，如果您将第三年获得的10,000和第四年获得的10,000作为回报率进行再投资，再加上第五年的收入10,000,您将获得10,000.听完后，阿强开始核实：第三年再投资10000元的回报率，第五年收益10000.在第四年，10,000元的回报率被再投资，第五年。收入是10,000；再加上第五年的10,000收入，这三个收入总计为10,000.这时，梁子回声：“看，这不会发生……”再次点燃了阿强的怒气； “用锤子，如果我能随便找到一个一年的回报率，我能在投资机会中省钱吗？我想你是全心全意地在玩我！”两仔很快转向大熊寻求帮助，大熊冷漠。两仔偷偷地伸了个大熊的手指，大熊摇了摇头，两仔伸出了三个手指，大熊想转身离开，两仔无奈，向大熊张开了五个手指。看到它之后，大熊向前冲去，又拦住了阿强，说：“放慢脚步，听我说，这样的回报率并不是不合理的……”（作者注：这实际上是一个隐含的假设。【收入【再投资】，如果您了解年化收益率，并以年化收益率将每个投资期转换为项目结束时，则存在一个隐含假设【收益再投资】。了解的方式越不合理。没办法随便找到这样的高回报投资机会……）大熊停顿了一下，他的眼睛转了转：阿强仔细考虑一下，实际上，你是在第三年以后开始的，你的资金正在陆续收回，因此您在使用中存在一定程度的非理性。如果您改变主意，您仍然会看到年化收益率，但是该年化收益率是您在梁子项目中投资的未收回本金和利息的收益率，因此您可以查看是否有意义。 “根据大熊的说法，阿强重新列出了一张表：果然，去年的这一计算刚收回了所有要追回的本金和利息。阿强思考了一会儿，认为这是有道理的。事实上，它确实比放在玉娥宝上更有利可图，所以我与良仔达成协议，回家了，那只大熊默默接受了500件良仔，离开了。良仔独自一人在风中。知识就是金钱。以上故事包含两个了解内部收益率的观点，以下是一个摘要：第一个观点：内部收益率是年化收益率，
在项目结束之前，这将获得理论上的收益。但是这里【收益再投资】会有一个隐含的假设。只有通过以内部收益率对项目中获得的收入进行再投资，最终收入将等于您在复利计算下的先前投资的理论收入。这种理解的缺点是内部收益率越高，【收益再投资】的假设就越不合理。第二种观点：内部收益率仍被视为年化收益率，而仅是本金以及尚未收回的年化收益率。由于该项目继续获得回报，因此该项目的实际投资并不总是那么多，因此存在【投资回收过程】。该项目在整个周期中一直处于投资回收过程中，避免了【收入再投资】令人痛苦的假设。因此，如果要使投资项目的内部收益率合理，则该项目必须在整个周期中始终处于投资回收过程中。以上所有内容均基于投资项目为常规项目，现金流量为常规。如果遇到非常规项目且现金流量不规则，则可能无法将项目保留在投资回收过程中。这样的内部收益率将没有合理的经济意义。关于多个解决方案，列出了上面已经讨论的方程。在下图中，将原始方程式分类，然后使以这种方式分类的方程式本质上是一维方程式，一维方程式具有根。当我们需要使用该指标时，我们的前提是只有一个正根。如果存在多个正数根，则该项目不再适合判断。然后，我们需要使用一组数学理论来判断是否存在多个正根。在这里，我们抛出一个称为“笛卡尔符号定律”的知识点：笛卡尔符号定律是一种估计实系数多项式的正根数的方法，得出的结论是实系数多项式。。。正根的数等于系数系列。。。，减去一个非负偶数（偶数）。假设：实际上，系数序列具有μ个变化符号，并且有一个正根，则≤μ； μ偶数将用人工语言解释以上文字，即，正实数根的数量不超过项目净现金流量的负数。示例：这是一个变量的三次方程，应具有三个根。此公式的第二至第三项从正变为负，并且仅改变一次。该项目只有一个正根。使用一元三次方程式求解器进行验证，
总数为1,其中一个为正实数根，与推论一致。示例：这是一个变量的二次方程，应具有四个根。该符号改变三次，则方程式可以具有正实根或正实根。通过四次方程方程计算器验证，该方程具有正实根，负实根和两个复数根，总共四个根，与推论一致。将其应用于实际的搜索操作，我们可以总结出以下规则：当净现金流量的符号不变时，全为负或全为正，则等式（即）没有正实数根，则它也没有解决方案。 3.例如，当现金流量净额的符号发生一次变化时，第一期或多个期间的现金流量净额为负，并且后续活动继续为正（一般项目为预投资，且资金稍后将恢复）。目前有三种可能性。正实数和负实数。分析如下：由于符号改变一次，所以方程式具有正实数根，但在此处应注意，它不一定是正实数。因为我们知道当它是一个正实数时，存在一些情况：如果它大于，则大于，这是一个正实数；如果它大于和小于，则小于和大于，这是一个负实数。以下是与上述三种情况相对应的三个特定示例，以帮助您理解：符号更改一次且累积现金流量等于时。当符号变化一次且累积现金流量大于时，将有一个唯一的正实数根。当符号变化一次且累计现金流量小于时，则没有正实根，并且至少有一个负实根。这里有一个细节，我没有写唯一的负实数根，因为当符号改变一次并且累计现金流量小于时，负实数根不一定只有一个，而是负实数根是没有讨论，所以我不会去讨论。 。因此，当符号更改一次时，仅当累计现金流量大于或等于获得的值时才有意义。 3.当现金流量的符号发生多次变化时，例如前一个期间为负，后者为正，然后为负。此符号反复变化，则等式（即）可能具有多个正实数根，或者可能只有正实数根，而可能没有正实数根。那就没有办法确定。实际上，在进行项目计算时，符号的许多变化是净现金流量的正常状态，因为几乎没有项目的净现金流量是非常规则的。根据我们想要的，前一个周期的符号为负，而随后的正号仅更改一次。由于清算后大多数项目仍在建设中，
也就是说，一个项目至少将经历这种负的正现金流和负现金流模式。更不用说在销售期间没有连续供应的情况，这导致在中间期间没有销售偿还，或者当前支出大于当前销售偿还，这导致当前净现金流量为负。换句话说，根据实际情况，房地产项目的净现金流量至少会发生两次变化，甚至更多的变化可能会导致多种解决方案。 （理论上也只有一个变化的情况，即该项目与该项目的建设一起出售，直到该项目完成为止，并且保证每个时期的收益都大于当前支出，个人觉得这种情况不太常见），也许有些同事会说，尽管在我的计算中净现金流量的符号已经发生了很大的变化，但是当我进行计算时，我基本上每次都会返回一个正实数。我没问题这是每个人的另一个知识点。使用它时，无论有多少解决方案，您都只会返回其中之一。因为计算规则是默认情况下该数字接近，然后尝试一一计算，直到一个解使净现值相等，它将返回该解，但不会继续寻找第二个解。因此，无论有多少，都将只返回一个。这时，可以使用公式（数组）求解，这是人为的估计，并且可以通过调整值来找到其他解决方案。实际上，该方法仅在理论上可行，而实际上是不可能的。如果不知道有多少个解决方案以及有多少个解决方案，就无法给出准确的估计。以下是一些加深您的感受的示例：示例（累积现金流量相等的情况）：此净现金流量的符号已更改了四次。根据先前的理论，存在正实根的三种可能性，因此最多有一个解决方案。公式返回的结果是。那么还有其他解决方案吗？这时，让我们看一下使用一元四次方程求解器：这里的循环是返回的解（循环）之一，然后是另一个解。另一个是。替代验证：添加值将返回。在这里，我想问大家，当累计现金流量相等时，等于和的经济意义是什么？还是有道理的。这代表什么？当然，如果您要我大力解释它，我也可以解释。它可以链接到上述含义。第二期和第四期被重新投资于收益率，然后转换为第五期，因此最终应等于第一期，输入的第三期和第五期被转换为第一期。回报率五个期间的总和。当然，这也是理论上的解释，
因为很难找到有收益的投资项目。尽管最终的账目号是最多的，但这意味着该投资项目非常适合那些迫切需要现金流的人或公司。但是第一年我投资了10000元，第二年收到了10000元。这对于现金流量紧张的公司来说是一个有利的地方。示例（当累计现金流量小于时）：此净现金流量的符号已更改四次。根据先前的理论，存在正实根的可能性有三种，因此最多只有一个解决方案。同时，我们发现累计现金流量小于现金流量，这意味着利润金额为负，利润率为负。再来看一看，解决方案实际上是。通过在线求解器查看一个变量中第四次方程的方程解：是的，这就是我们找到的，然后是另一个。使用验证：找到以下两个。这两件事对于累计现金流量为负的项目没有实际意义，唯一牵强附会的解释仍然是我上面提到的再投资情况。同时，这对于现金流量紧缩的公司相对有利。示例（当累计现金流量大于时）：实际上，大多数房地产项目的净现金流量与此相似，符号变化很多倍，因为最终利润，所以累计现金流量大于。该项目的净现金流量已经改变了四倍。根据先前的理论，存在正实根的三种可能性，因此最多只有一个解决方案。直接使用与上述相同的方法来查找最后两个和。此时，有人可能会说只有一个积极的实际解决方案，这合理吗？我们直接从第二部分提到的两个角度进行分析。第一种【收入再投资】观点：第一期，第三期和第五期的投资被视为第五期的回报率：第二和第四期收入再投资：从理论上讲实际上没有任何经济意义，因为您可以以很高的回报率将从项目中获得的收入进行再投资。 【投资回收】的第二个观点：我们发现投资回收的看似合理的观点也是有问题的，因为在第二阶段，我们发现不仅有利息的投资被完全回收，而且还有更多。这时，我们只能走旧的方式再投资收入，然后将多余的钱作为回报率投入，只能在最后一个时期趋于平稳。因此，这里唯一的事情没有实际的经济意义。因此，当净现金流量的符号发生多次变化时，退还给您的款项就不再有意义。在这里，我们得出结论，一旦涉及【再投资】，一切都会变得毫无意义。那我们只能避免
因此，我们得出的结论是，在整个投资项目周期中，投资回收状态始终保持不变，并且每个时期的投资都没有收回，因此不会涉及再投资收益的假设，因此具有实际的经济意义。 。在大多数房地产公司的计算表中，它只是解决符号多次发生的净现金流量变化，无论此数字有多大，返回值都是默认值。我曾经指向一个以上的同胞，问他为什么这么大，他似乎没有说出来。仅仅是高周转的项目总是需要很多，而很多公司都在问，应该没有问题。一直都是这样，对吗？正是由于这个问题，我才对本文产生了兴趣，今天我有一篇文章可以与您讨论。当然，我也看到一些铸造台在此链接中做了一些小设计。例如，当我现在工作的公司要求时，它将首先通过预设的折现率将当前期间的现金流量净额中的负现金流量折现为第一时期的现金流量。这样，第一个期间为负，随后的现金流量均为正的状态。通过预先调节现金流量，解决过程是合乎逻辑的。尽管此操作不能严格地计算内部收益率，但这至少是相对合理的，这也表明设置表的人是有意的。同时，还向所有同龄人提出了一个问题，即是否还有其他好的方法可以解决该指标。至此文章结束，欢迎同行交流与指正。 ）加入星球后，您可以进入星球用户的专属交流组，免费收听千潮直播节的整个投资过程，并享受其他指定课程的折扣。