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视中国原标题：“ 3·26商业和住宅建筑新政”？ 商改住新模型“起头”法治见习记者周刊于伟力商业和办公项目（以下称为商业项目）的安静而长期存在的市场有了新的条件。 最近，记者在法治周末进行的一项调查发现，在商业项目市场中，销售“上升”的两种新方法：一种是将商品住宅转变为住宅功能出售，另一种是将工业用地建设转变为住宅功能。 。 去年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的公告》（以下简称“ 3。26商住新政”）。 ）。严格按照开发，建设，销售和使用的计划用途对办公项目进行监督。未经批准，不得将其更改为住宅和其他用途。 “ 3·26商住新政”也规定：“不允许将建设中的和出售中的商业项目出售给个人。”这导致曾经炙手可热的商业市场项目市场冻结了一段时间。 “商改住”销售持续火爆7月26日，北京市房山区宣布将开展专项整治工作，并严格检查商业型项目，无证出售房屋变相“变租”。 ，并伪装成买家收取押金和其他八种非法活动。 但在法治的周末，记者参观了房山区的几处房地产，并了解到合适的商品房销售仍然很火爆。 该地区一家房地产的销售人员说，商业和住宅项目的房屋已全部售罄。隔壁的另一家商业房地产销售人员也表示，大多数房屋已售出，仅剩下约20套待售。 “所有房地产都是装修良好的现有房屋，水和电都进入了房屋，面积与小型房屋没有太大区别。房屋价格已升至50，000 / m2，而我们的平均价格仅为12，000 / m2。 50平方米的LOFT，仅需60万元即可购买。 “上述房地产的销售人员说，商业项目的市场目前处于监管敏感时期，但是这些项目在政策出台之前就已经获得批准，因此低调销售没有问题。北京市顺义区机场东路的某栋LOFT大楼里，也挤满了来看房子的人。“目前，它只能以公司的名义购买。您需要找到一家代理商并签署住房合同。”销售人员喃喃自语。仅考虑办公需求。 但是，在公寓计划中，厨房，饭厅，双人卧室和卫生间均已明确标记。整体外观与普通住宅房间没有区别。同时，该建筑物的水和电可在24小时内进入房屋。

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设置了“ 26。26商业和住宅新政”？ 法治记者在周末访问时发现，在一些商业房地产中，即使买主没有公司，他也可以获得买房的资格。 在北京石景山长安街的商业房地产中，销售人员说：“集团的“产品开发部”可以代表“开放公司（空壳公司）提供全套业务”以及相关资格买房子不是问题。”北京金律师事务所主任，北京市律师协会房地产研究会理事长王玉臣认为，营业执照的行为是违法行为，有意规避购房限制政策，应受到北京市住房和城乡建设委员会的行政处罚；开发型企业可能会超出其业务范围，应受到工商部门的行政处罚。 北京景哲律师事务所律师张景辉也指出，如果购买者使用这种方法规避法律要求，从而达到“曲线购买”的目的，就相当于通过规定条件恶意地规避了法律的强制性规定。在合同中。这样的条款是无效的，并且无论将来哪一方违约，承包商的违约成本都会更高。 除了为买方开公司外，买方还要承担费用，北京顺义区临河南街的房地产开发商甚至承诺“赞助开办公司的全部费用”。 “最近采用了“免费代理注册公司”的方法，目前只剩下近100个单位。”业务员说。他解释说，以公司的名义购买房地产并转让时，可以节省很多钱。如果直接转让房地产，仅契税将达到交易金额的3％。一百元。 “开发商与代理公司建立了长期合作关系。通过该代理公司，可以节省高额的房地产税。例如，拥有200万元的房屋每年需要缴纳17，000元的房地产税。但是通过代理公司进行加工，可以按年租金的12％支付，每月只要200元。“营业员强调，他也可以将其商业地址租给代理公司使用，这足以扣除房地产税和代理费。 。 另外，最小划分单位不得少于500平方米。如果不符合要求，计划部门将不会批准。 但是记者的实地访问发现，一些开发人员有解决此问题的新方法。 在北京市顺义区的一幢商业办公楼中，目前有4座待售建筑物，其中2座是在引入“ 3。26新商业和住宅新政”之后建造的。根据规定，最小面积为500平方米。 销售员的建议：“您可以加入几个人到公司进行购买，然后按权益比例划分区域。可以通过协议进一步阐明细节，这样您就可以做大做小了。” 张国辉认为，购房买方按照合资企业购房的行为是对购房政策的恶意规避。验证后，该协议无效。如果将来股东之间发生争执，产权划分也会出现问题。 “一旦最终确定该协议无效，买方将最终成为受害者，他将承担由其过错所造成的损失。“转让使用权”的合法性令人怀疑根据《房地产开发企业》住房和城乡建设部于2015年5月4日修订的《资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发和经营活动。发现仍然有工业企业参与房屋买卖，并出现了一种逃避监管的新模式：北京市顺义区的一栋LOFT房地产，分为6层，高5。6米。目前有两种类型的待售单元，两间75平方米的卧室和三间104平方米的卧室。记者注意到，该建筑只有“建筑” 《土地使用许可证》，《建筑工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》和《国有土地使用许可证》。 销售员解释说，该房地产是工业企业在工业用地上建造的自用建筑物，因此没有“商业房屋预售许可证”。他还说，该公司将财产授权给财产公司进行运营和管理。根据工业企业与加盖公章的房地产公司之间的授权协议，客户只需与房地产公司签署“房屋使用权转让协议”（以下简称协议）即可获得房屋使用权。 。

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值得注意的是，购买协议实际上显示的是房地产公司与客户之间签署的协议。上述内容不仅重申房地产业已获得工业企业的授权，而且还明确指出：“当该工业用地使用权到期时，然后继续拥有免费使用该财产的权利，而无需支付任何费用（水，电，气，暖气和财产费用除外）。 “”没有每个家庭的房地产证，也不需要在线签名。因此，个人可以随意购买，没有购买限制，并且不影响客户购买其他财产。营业员强调。 为什么工业企业有权建造自己的建筑物？据营业员介绍，根据《工业项目建设用地控制指标》第4条第4款，只要不超过工业项目用地总面积的7％，工业企业就可以建立需要行政办公和生活服务设施的工业项目。 房地产观察家涂炜分析说，由于上述规定，一些公司相应地建造了房屋，并将其用于为企业高管建造“房屋”。利润。由于这种房屋被严格禁止出售，因此采取转移使用权的形式来避免监管。 涂维认为，这种使用权转让形式实质上是一种租赁。根据《合同法》第229条，在租赁期间，租赁期间的所有权变更不会影响租赁合同的有效性。 “如果法院认定使用权的转让是一项租赁，那么买主的权利就可以得到一定程度的保护。公司的管理不善或债务造成损失。”王玉臣认为，在司法实践中，转让和使用正确的租赁存在某些障碍。目前，还没有相对统一的法律观点。有些人认为这纯粹是一种规避政策，并不构成租赁。有些人认为它具有租赁特征，可以视为租赁。 “如果法院裁定为租赁关系，则可以在一定程度上保护购买者的权利。但是，理性分析与法律现实之间仍然存在差距。王玉臣解释说，例如，在破产之后，一个企业，财产被拍卖了，并且与新的财产所有人一起，如果遇到一个坏的新财产所有者，可能会滋生很多纠纷和麻烦。张国辉还在法治的周末分析了记者尽管消费者与物业公司签署了房屋使用权的转让，但该协议无效，因为该合同是为了规避国家强制性法规并恶意逃避市场经济调整规范。“消费者不再享有使用权在国家收回土地使用权或施加行政处罚的过程中土地。至于转让使用权的费用，这是有可能无法收回的，“张国辉说。“供不应求”是一种幻想还是真理？访问期间，法治记者发现许多房屋观众直接在房地产现场签署了合同并支付了押金。为什么会这样？危险的房地产仍然受欢迎吗？王玉臣分析说，在控制房价的同时，某些需求可能会意外受到损害；为了获利，许多开发商不得不绞尽脑汁避免在政府购买限制的情况下采取政策。 “在供应过剩的幻想背后，投资者和需求者竞争。 “王禹辰在法治周末告诉记者，房价每上涨一次，背后都有一个明显的推动力。这一推动力与开发商，中介机构和利益集团密不可分。”王禹辰建议政府需要降低房价依靠财政，增加经济适用房和公共租赁住房的建设，减轻对有需要的人的压力，我们必须严厉打击使用各种不正当手段获得购房资格中国人民大学商法研究室主任兼刘俊海教授也认为，应同时使用供需双方。对于需求方，没有必要购买房屋，从供应方的角度来看，有必要增加土地的供给。乐此外，可以考虑对商品房实行适度的价格限制。 “更重要的是，政府需要增加“经济适用房”和廉租房的供应。”这样，您可以降低高价。 “刘俊海说。但涂巍认为，按照现行规定，购房成本非常低。房价上涨的强烈预期使房地产所有者相信未来可能获得的高收益。需求已经形成。一个无底坑，无论提供多少住宅供应，都会被这个无底坑吞没，没有人愿意出售将来会增加价值的商品，并且只会继续购买。这也是原因为什么投资需求和刚性需求将继续进入市场以接管主编：马蓉蓉

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