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不可避免的房地产税看看美国和日本是如何做的：年，月，日，政府工作报告提到“改善地方税制，稳步推进房地产税立法”，比以前的声明更进一步。后来，当财政部回答中外记者有关“金融税制改革和财政工作”的问题时，房地产税将参照国际通用制度安排的一些特点，同时合理设计房地产税制。根据中国国情。世界上普通制度安排的特点是什么？这次，我们从税收制度，构成要件等多个方面阐明了主要国家的房地产税，总结了房地产税制度的国际经验，并探讨了对市场的不同影响。为了进行比较分析，我们主要比较各个国家或地区的控股环节中的房地产税，在征地和房地产交易中涉及的税费较少。主要结论如何征收房地产税？世界许多国家和地区都征收房地产税。房地产税制的设置和称谓存在一定差异，但也具有一定的共性：①明确的计税依据和合理的税率水平。确定税基是进行税收工作的重要先决条件。在此基础上，国际上对土地登记和地籍系统进行了改进，以增加税收覆盖范围并扩大税收覆盖范围。同时，在广泛的税基基础上，房地产税率水平也更加合理，适应经济发展，经济波动时适时降低房地产税率。 ②房地产税制度中涉及的税种大部分是地方税，是地方财政收入的主要来源。房地产税主要由地方政府征收和管理，中央政府仅承担一小部分责任。 ③房地产税制度由内而外统一，房地产税法完善，一般建立了财产登记制度和财产评估制度。建立基于价值的房地产评估体系是征收房地产税的前提之一，房地产税是按价值征收的。 ④信息征税和管理方式的信息化，信息技术被广泛应用于房地产征税的全过程，包括房地产登记，评估，纳税申报，税收征管，税收审计，税收行政复议和行政诉讼等，以减少税收成本，提高征收效率。表：某些国家和中国香港的房地产税征收（中国指数研究院综合编制）房地产税的作用和影响？从国际经验的角度来看，土地税和财产税已成为大多数发达国家历史悠久的税种之一，在稳定政府收入和维持城市运营方面发挥着重要作用。同时，
无论是短期的还是长期的，它在房地产市场的运作中确实起到了积极的作用。长期以来，房地产税一直有助于减少房价的波动，许多国家已经确认了房地产市场的稳定。在中国，一些城市拥有大量住房，而在快速城市化阶段，一些城市的住房需求仍将增加。因此，个人自用住房所有权税的变化将直接影响市场的供求机制。形成新的预期指导，从而形成市场供求的新格局，由于预期的变化，它可能在抑制期的短期交易量中发挥作用。从广义上讲，典型国家或地区的房地产保有联系税是指国家在房地产开发，流通和持有过程中征收的税。房地产税制度根据不同的税收环节主要分为三类：购置税，保留税和所得税。在房地产税制度中，国际社会更加重视征收房地产保留税，即狭义的房地产税是一种财产税，又称住房税或房地产税，纯粹是指住房和财产权。 1.使用交易作为应税对象的税收，或对房地产和房地产社区征收的应税商品的税收。但是，我国的保留税在整个房地产税制中仍处于边缘地位。图：典型国家或地区的房地产税制（由中国指数研究院综合编制）美国的房地产税经过长期的发展和完善，是西方国家最完善的房地产税制。日本的房地产税制是亚洲国家较早发展的，并且已经形成了相对成熟的税制。香港在中国的发展状况更接近大陆，香港的房地产税制也已经发展了很多年。它的系统设计，税收收集和管理以及税收评估技术在许多方面都已经成熟。因此，我们选择对美国，日本和香港的房地产税征收进行进一步研究。美国的应税对象：主要以财产为基础的房地产税，统一房地产税美国实行对土地和房屋征收统一财产税的房地产税制度，即房地产税的应税对象包括两者房地产和房地产。美国房地产税的征税范围涵盖了城市和农村地区的所有土地和房地产。美国税法规定财产税的纳税人是财产的所有人。如果业主不清楚，应将实际的用户或控制人视为支付房地产税的房地产所有人。
它的税收立法权，税收权和税收都归属于地方政府，是地方政府最重要的税收来源。房地产税的立法权集中在宪法中，然后宪法直接赋予州和地方政府权力。州政府通常在建立税收评估标准，评估程序以及对评估部门进行培训方面发挥作用；地方政府负责税率的制定，免税和征税。基层政府行使立法权，使税收立法更加灵活。它接近现实，准确反映了市场价值。及时调整更容易，并便于公众监督。每个州在立法方面都独立于房地产税制，因此房地产税率，税基和征收方法存在许多差异。在美国有权收取房地产税的政府机构包括县政府，市政府和学区。房地产税通常是县税，城市税和学区税的总和。学区的县税，城市税和学区税所占比例最大，占学区税的比重最大，其房地产税收入大部分由市镇政府税务局收取。房地产税是美国地方政府财政收入的主要来源，通常约占地方财政收入的％。除了州政府征收的马里兰州房地产税以外，美国其他所有州均由地方政府征收。房地产税也是美国平衡地方财政预算的重要手段，因此可以有效地利用地方政府组织财政收入的能力。税基确定：成熟的房地产税值评估系统和完整的财产信息管理系统。美国房地产税基是房地产评估价值的一定百分比，因州而异。通过房地产税值评估系统定期评估房地产的市场价值，并将其作为房地产税计算的基础。美国的每个地方政府都有一个独立的房地产价值评估部门，该部门是地方政府的直属职能机构或地方财政部门的下属部门，并设有专业的税收评估员来评估房地产的价值。对于房地产税的征收和管理，有一个房地产税的征收和管理部门，负责专门从事房地产税征收的官员。通过财产信息管理系统，房地产价值评估更加准确和透明。美国财产信息管理系统采用计算机辅助的批处理评估系统和地理信息系统来评估房地产的税收价值，并使用比较方法，成本方法和收入方法来建立评估模型，以便总体评估误差基本保持在范围之内。评估系统可以共享信息和数据，
同时在互联网上发布，以确保房地产价值评估过程中的每个步骤都是公开透明的。通过三级争议处理机制解决评估过程中的争议。如果纳税人对房地产的应税价值评估存有争议，可以向进行房地产价值评估的机构提出上诉，要求重新评估；他还可以向组成房地产价值评估机构的上级上诉；官员根据判决修改或维持房地产的应税价值。税率选择：视当地政府的年度收支预算而定。美国房地产税遵循“以支出固定收入”的原则。税率由地方政府根据本年度的财政支出预算和税基波动确定。因此，每个地区的税率将有所不同，并且大多数地区的税率在〜之间。此外，地方政府将继续根据情况变化调整税率。例如，在人口稠密的纽约市，房地产税率高于其他地区。一些地方政府会考虑通货膨胀因素和房地产税率做出调整。目前，约有三分之二的美国房地产税率低于中档房地产税率的平均水平。此外，美国房地产税的变化主要对应于地方政府的预算缺口，而不是根据房地产市场的波动进行调整。在美国的房地产税制中，由于缺乏税源，在税率较高的落后地区也存在问题，而在发达地区，由于税源充足，税率较低。图：美国各地的房地产税率分布（会计年度）（数据）救济情况：除政府，非营利组织，教育组织，宗教团体外，每个州都有详细而严格的法规，主要针对低收入群体拥有的房地产完全免征房地产税，有些州政府允许其下级地方政府决定某些免税项目。这些税收优惠政策大多针对弱势群体，如低收入人群，老年人，残疾人和退伍军人等，旨在减轻中低收入群体的税收负担。一些州政府通过了限制房地产税负担的规定。例如，加利福尼亚州的第1号法案规定，房地产税负担不得超过房地产的价值；除非房地产发生变化，否则房地产税基数应由年度评估值确定，即使所有权变更后，也需要重新评估，评估值不得超过年度增加额。美国房地产税制的减免政策确保了立法的权威性和灵活性，
税收作用：房地产税的主要功能是调整财政收入和支出，而不是响应房地产市场的波动。总体而言，美国政府在设定房地产税率时会充分考虑居民的收入水平和消费能力，在不同地区采用不同的税率，并推出适用于不同人群，不同情况的减免税政策，有利于提高政府政策对经济环境的适应性。另外，值得注意的是，美国房地产税的变化主要是对应于地方政府的预算缺口，而不是根据房地产市场的波动进行调整。因此，不能确定房地产税可以简单地用作房地产市场调节工具。从这个角度来看，美国的房地产税制中还存在一些问题，即落后地区由于税收来源较少而税率较高，而发达地区由于税收来源充足而税率较低。这种现象很好地说明了美国房地产税率的变化。基于财政收入和支出，而不是房地产市场的波动。日本在许多亚洲国家中，日本的房地产税制发展较早，其制度也发生了一些变化。目前，已经形成了比较成熟的税收制度。日本经历了两次重大的房地产税改革。第二次世界大战后，为增加财政收入，日本政府开始征收房地产税，主要包括固定资产税，城市规划税和营业场所税，并建立了日本现代房地产税制的基本结构。十年末，日本房地产泡沫严重。 2001年，日本对土地使用权征收“土地价值税”，要求土地所有人向国库支付土地使用权税。此后，日本房地产价格迅速下跌，泡沫破灭。日本在亚洲金融危机期间，为了刺激宏观经济，日本停止了对“土地价值税”的征收。日本实行的房地产税制度具有三个相互独立的政府税收权力。第一层是中央政府，第二层是首都，州，县和县，第三层是城市，乡镇和村庄。日本的房地产税基本上由县，市的地方政府征收和管理，是一种地方税。中央政府负责制定房地产税基本法，但只规定了房地产税法的纲要和原则。税收项目，税收对象和税收标准由地方政府确定，实施条例由他们自己制定。日本在这一年开始征收房地产税后，其在地方税收总收入中所占的份额一直保持在较高水平，它是基层政府最重要的财政收入来源。日本的房地产税已经完善，税制结构也相对完善。房地产税收的征收，征收和转让的税收负担相对较小。在日本，
所有都是基于市场价值的地方税（市政税），对土地和建筑物征收。房地产的应税价值每三年评估一次，在接下来的两年中，如果没有重大变化，则通常不进行重估。日本的房地产税价值评估工作主要由房地产评估协会和土地评估委员会进行。评估的主要依据是《房地产评估法》。日本实行了混合土地房地产税收制度，该制度促进了土地政策并增加了财政收入，对土地和房屋分别征税，并采用了不同的税率。表：日本房地产税制的发展（由中国指数研究所综合编制）为了考虑社会公平性，日本还对固定资产税和城市规划税制定了相应的减免政策。除了免除政府，学校，王室和墓地等特殊用途房地产的固定资产税外，日本房地产还可以根据居住用地的规模和陈旧程度获得一定比例的税收减免。和新的。税额小于10,000日元的土地和税额小于10,000日元的房屋免征固定资产税。对旧房屋进行抗震改造可收取固定资产税和城市规划税减免，并可享受不同年限的免税。房屋的节能改造也可以享受固定资产税的减免。此外，对于超过一岁的无障碍通道的老年人或残疾人，他们可以享受减免固定资产税的优惠。一般而言，日本在房地产购置，保留和转让的各个方面都建立了相对完善的房地产税制。日本房地产税制的改革凸显了有效利用资源的重要性，并构建了资源房地产税制。与欧美等国家相比，中国香港在人文环境，经济地理和社会交往方面更接近大陆。经过多年的发展，香港的房地产税制已经在许多方面日趋成熟，例如系统设计，税收征收和管理以及税收评估技术。 。与房地产税相对应的是，香港征收“费率”，“土地租金”和“财产税”。其中，“费率”和“政府租金”是对不动产拥有权征收的税，即财产税。物业税是一种流转税，是纳税人为在香港持有物业并出租以赚取利润而支付的税款。只有财产不需缴纳财产税，但仍需缴纳差rates（某些财产甚至需缴纳地租）。缴纳差subject的事宜：双重缴付差responsibility的责任是香港差rates税制的一项特色。根据法律，如果没有其他协议，则费率应由用户支付，
然后，差价估价部门可以追回财产所有人；如果房主已经支付了房费，则房主还可以根据租赁条款向用户追回款项。应课税价值（税基）：指在评估期内同一区域内类似物业的租金的市场价值（假设在指定的评估基准日期使用租金时，可以合理的年租金获得该物业） ），根据物业的面积和位置，对设施，质量和管理水平进行调整和计算。基于公平分配的考虑，香港差and物业估价署会每年更新该物业的应课差value租值。在香港评估房价的估值方法取决于物业单位的性质和租金信息的数量。大多数财产评估可以参考其租金信息，但在缺少租金信息的情况下可以参考，也可以通过分析相关业务数据的收支状况，或参考建筑成本的评估方法。费率：理论上，每年应由立法局决定。事实上，今年以来，香港的差since率一直维持在同一水平。差免税：香港差rates税每季预缴一次，只有少数物业免税。人们普遍认为免税率的因素包括：基于社会（例如墓地，火葬场），行政管理（如果低于规定的差率），按价值评估的财产单位），政治（例如领事馆占用的财产和军事用地），和历史（例如某些新界风格的房屋）。此外，政府也有权退还或减免差rates缴纳人。例如，当经济状况不佳时，政府可以制定一些减免措施以减少居民的税收。总的来说，香港差rates税制具有简化税制，广泛的税基，较低的税率以及严格的征收和管理的特点。香港房价是针对所有类型房屋的相同基准。差and物业估价署每年更新一次，以确保公平分配。土地租金香港土地一般由政府以租赁形式出租。承租人必须支付地租，以换取租赁期内的土地占用和使用权。香港须接受地租评估的物业包括三种：新界及新九龙（界限街以北）的物业；在该日期或之后批准的土地租赁的财产；在该日期或之后具有不可续约租赁的物业。从合同续签之日起，房东必须根据应课税价值支付租金。实际金额根据应课税价值的变化进行调整。香港回归后，香港特别行政区政府成立后，规定了自年底授予土地之日起，至新年度之日起年限届满且无续签权的土地租赁。土地租约固定为一年。
除了支付土地价格外，承租人还必须从租赁授予之日起每年支付土地租金，其金额等于租赁土地的应课税价值。评估部负责根据《地租条例》收取地租，而地政部门则负责执法行动以收取未清租金。与差rates类似，地税也将在每个季度的第一个月预付给评估部门。如果在规定期限内未付款，则将收取附加费。如逾期未缴交地租或附加费，地政总署可按照法律程序追回土地。结论：在税收公平，效率和稳定性原则的基础上，基于新的税收制度优化理论和低税率，宽税收基础，简化税收制度以及严格征管的政策主张，未来的发展方向是建立广泛的税收基础，减少税收种类，降低税率。房地产税制是世界上普遍存在的制度安排的特征。借鉴国际经验，我国建立完整的房地产税制和优化房地产税制结构的基本方向如下：首先，在整个税制改革中考虑房地产税。房地产税制的设计和改革必须与其他税种统一考虑，应从财政税制改革的总体高度来综合考虑。二是合理选择房地产税制。树立“房租，正税，低价”的改革理念，调整现行土地税种和税率，停止未经许可的收费，规范收费的类型和标准，理顺目前的税费关系。房地产业，建立统一的房地产税制。第三，坚持广泛征税基础，减少税种和降低税率的原则。广泛的税基：向大多数房地产所有者征税，并且仅免除少数组织，例如公共组织和慈善组织；税收种类较少：房地产税收种类较少；低税率：避免过度的税负，并通常降低房地产税率。第四，避免双重征税。根据中国国情正确设计房地产税制。例如，与合并和整合有关的税收，以及合理减轻房地产建设和交易中某些税收负担的​​税收。第五，考虑社会公平，采用差别税率，运用免税政策进行合理的二次调整，充分考虑不同群体的税收负担结构。第六，调整地方财政收入中的房地产税。逐步使房地产税成为地方财政的主要来源。从长远来看，房地产税应成为政府税收的主要组成部分。第七，建立房地产税收管理制度。完善财产信息管理制度，建立健全房地产登记管理制度和房地产评估制度，政府将建立独立的房地产评估机构，负责对涉税房地产的公平，合理，准确的评估。价格。第八，
它是根据各级政府在公共基础设施等方面的支出结构确定的，并保证平等的权利和责任。第九，同步推进配套措施改革。从国际经验的角度来看，合理，公正地征收房地产税涉及许多部门的有效合作，有效利用各种行政手段需要合理的总体规划。图：中国推进房地产税制改革的提议的变化